焦点商铺网对此次看铺活动进行了现场直播，敬请关注！

　　以下为现场图文实录：

中国步行商业街工作委员会秘书长董利

　　【董利】“返租金”商铺之所以能激发投资客的高度热情，主要是解决了投资客户的心理负担。通常商铺的目标客群归纳为两大类，一是投资客；二是经营商家；这两类客群占到商铺销售的90%以上。他们关心的焦点问题都是一样的----都是为了赚钱。商家关心每天的生意流水，投资客关心商铺的租金回报。而国美第一商街推出的“买铺即返三年租金”及“零租金”进驻经营营销模式恰恰迎合了投资客及商家的需要，销售火爆必定是理所当然了。

北京万商俱乐部总经理杨泽轩

　　【杨泽轩】市场内由于是专业型的，对的客户是专有的客户，他的风险反而大。从来不会有高风险伴着低收益，或者低风险伴这高收益。

　　【杨泽轩】第二个投哪？刚才我跟大家讲到一共八问，这里面我跟大家讲一下其实投哪最关键大家把握两个指标。第一个有购买力的，第二个有购买力的人能到的。合起来通俗的话就是有人的、交通方便的。这是最关键的，有人是说先天你这就有一些消费的基础，交通方便是说如果你有本事了，你还能让更多的人很方便的到你这，大家把握这两个指标。这样的话大家选择有些比较背的地方，短期内成长比较慢的地方大家就要慎重了。像国美第一商街这个地方，它最主要好的地方就是第一个交通方便，第二个是人多。这个大家不用特别的担心，我们为什么说像王府井那样的地方永远不愁啊，因为人太多了，大浪陶沙留下1%的人就够了。所以在商铺投资的时候，大家要把握住时机，是把握买方的时机。实际上今天说的各位稍微有一点缺憾，就是各位把买国美商铺或者说买北京市商铺最好的时机，现在多少有点错了。最好的黄金时代已经开始了，最好的时段是04年、05年。这时候商铺普遍反映了一个问题，是价格低、位置有很多可以挑选的好地方。现在由于投资者越来越多，一个好地方是N多人在选，所以这时候时机应该说不是最好的。但是相对于别的投资产品而言，商铺应该是相当不错的。

　　【杨泽轩】给大家一个简单的建议，大家注意一下。如果你要投资一个尤其是社区商铺，咱们今天看的基本上都是这种商铺。社区商铺如果你的资金比较宽裕，最好选择这个地方入住楼盘人还比较少的时候，不要等到一年之后人入住了以后。你可能忽略了这里一开始没有人，一年内我会很难。但是你不要忽略一年之内商铺租金增加了多少？他增加的收益，要比你正常经营收益的东西要翻个了，这个是非常关键的。如果资金不太宽裕也做不了这样一个投资的话，大家尽量选择人口入住到差不多的时候，比如说入住到50%左右赶紧进来，不要等到已经成了熟铺，这个时候还能轮到你呢？剩下的也不是很好的东西，很可能是有硬伤的东西。所以大家要注意买铺的时机。

　　【杨泽轩】我有一个投资客户买的是交大家园的房子，他是一开始发售的时候买的，当时的价格是100多万，三年之后总价涨到300多万。他后来让我帮助他买了几个铺都是同样的动机，一定要赶在这个地方没有成熟之前做。投资就是赌的是现在，看的是三年的。如果你现在买熟铺那不叫投资，而是你非常有钱变迁资产了。

　　【杨泽轩】最后一个跟大家讲为什么要投？这个为什么要投就涉及到大家要结合自己家里的条件和自己资金的条件，来合理分配自己资金的总体状况。这个我想尤其是大家千万要慎重一点，这种投资性的东西，千万不要大举借债去做。商铺跟住宅还不太一样，商铺是靠经营来产生最大价值的，住宅基本上是民生性的东西，它的变现程度、变现速度方面比商铺要容易一些，另外它不是靠经营来做的，所以它的风险性会比较小。所以大家做的时候一定要结合你家里的资金状况来考虑，而不要盲目的投资。

　　【杨泽轩】刚才还说了一个二，这个二就是大家要问自己安全性和收益性你要哪个？如果你想要高收益的东西，在今天的市场时机下去炒股票。大家可能还说股票已经到4千点了，比较可怕了，这就对了，它的风险性在这，收益性也在这。他的风险性高，收益性也要，这就要你自己权宜一下要哪个了。而投资商铺的时候，大家也要问清楚自己要什么。

　　【杨泽轩】还有一个是唯心主义的，大家在买商铺的时候千万不要跟风、千万不要头疼脑热，不要冲动，买商铺是要靠经营的。不要说别人买了我也去买，一定要分析完了前面的八个问、四个平，比较一下安全性、收益性，最后平心静气的问问自己这个地方值不值得买，我有没有实力买？买了以后有没有合适的增值空间，这个再做决定。

　　【杨泽轩】最后我就国美第一商街跟大家简单交流一下。我是做了六年商业经营转出来做商业地产的。6年的经营下来，就跟我一个商家说的，是一个国际知名的连锁商。他们都讲过这个话题，硬件不是最可怕的，任何一个地方的商业，如果它有消费力，或者说未来有消费力的很大的增长空间。另外它的交通不错，这个就可以选。国美第一商街，我想这里面它有一些它的不足，每个地方的商铺都有一些不足，可能大家的都会看到。但是这里面难能可贵的就是这个地方的地不错，有很多的人，交通又非常的便利。这是我们商家最看中的一点，就是如果说这个地方硬件差我也愿意进。

　　【杨泽轩】举一个例子，某个国际知名的大的连锁企业，它过去商铺层高标准要求是7米多，现在它也降到3.5米了，只要这个地方有人、只要这个地方有交通就可以了，别的都无所谓。店铺可以增容、花钱，水不够可以花钱协调，唯一的条件就是这个地方一定要有人、交通要方便。谢谢大家！

　　【主持人】感谢杨泽轩先生对商业投资的精辟分析。下面有请国美第一商街的经理吴海辰先生给大家进行PPT演示。

国美第一商街商业部经理吴海辰

　　【吴海辰】各位来宾大家好，我是国美第一商街的经理吴海辰，我为大家介绍一下这个项目。国美第一城总建筑面积100万平米，其中有10万平米国美第一商街，住宅占90万平米。截止到去年年底国美第一城住宅销售状况非常的好，目前是一套不剩。现在我们国美第一商街经过前一段时间的销售，销售率已经达到70%以上。近期我们为大家推出的几个产品是我今天主要为大家介绍的重点。

　　【吴海辰】首先我们称青年路是已经崛起的京东商业财富大道。现在大家看到的是青年路的区位图，青年路西侧局东四环两公里，东侧距东五环两公里，距国贸仅8公里。是京承公路距离CBD最近的一条路。据我调查，青年路居住的80%的人群都在CBD工作，所以我们把青年路定位为白领生活消费群。现在我们看到的是青年路的项目图，目前均价在13000元左右，购买的人群主要是高端的消费人群。面对庞大的消费需求，餐饮、娱乐、购物等商业业态凸现缺口。

　　【吴海辰】现在我跟大家推荐的是我们的18号楼，我们成它为国美商街的动力引擎。从图上大家可以看出，我们国美商业综合体，由18、15、21三栋楼组成的，是我们公司与多家商业运营机构经过调查确立全新的商业模式。它的业态不同于传统的百货商场，是集商场、超市于一体的综合商业模式。能够更加人性化的细化业态布局，每层都会设置专业的卖场，既能以综合的布局有效的吸引人群，又能规避大型商场、超市商品比较混杂，有购物需求的群体找不到对应商品的现象。

　　【吴海辰】目前商业综合楼已经聚集了像幸福贝贝、国美电器、金飞鸿电讯，百安居、集美家具等十几个大的品牌。其中幸福贝贝妇婴保健品有限公司以及中海商贸都明确的表示要整栋的租赁商业楼，双方已经进入了高层的谈判阶段。

　　【吴海辰】这张图表是国美商业综合体的规划图，它主要由四主题卖场构成。地下一层是百姓生活超市。地上五层是精品购物。二层是电器专卖场，由家电、手机、电子商场构成。目前已经有国美电器、迪信通、金飞鸿与我们洽谈。三层是主要经营妇婴用品，目前也有专业的品牌准备进入。国美商业综合楼的最大亮点，是经营的商品专业、全面，消费目的清晰、方便的特点。通过经营业态的特色、规模和专业的效应，能够迅速的提升商业知名度，打出品牌，高度吸引消费人群，提高经营收益。

　　【吴海辰】下面我为大家推介我们三大主题商业街，我们称它为国美商业繁华的催化剂。首先是国美商业街，是由偶然的2、6、9、12、17，5栋楼组成。基本上是铺铺临街的，进驻的有地方的特色小吃、精品的饭店，目前已经有15家品牌连锁企业相继进入。现在大家看到的是精品折扣街，它位于我们的21号楼，二层是家居生活街，三层是服饰名品街。

　　【吴海辰】下面我为大家推节的也是商界最能够吸引消费者的主题商业，文体影城运动中心，我们称之消费者的原动力。这个是一个独栋商业，规划有京承公路最稀缺的电影城，业态的定位是文化娱乐时尚的业态。并且有运动板块，是青年路唯一的有限娱乐健身运动中心。现在大家看到的是国美以便民休闲为主的综合楼，这也是我为大家重点推介的部分。它的建筑结构是地上一层，地下三层，主要的户型面积是100到200平米，是整个国美商街最好的位置。左侧近邻300米上的餐饮街，正北面是小学，正南面是幼儿园。我们结合国美商街其他的业态组合，为国美第一城业主量身定制的有限生活。具体的业态分布，地下一层是菜市场，瑞祥百货集团已经正式进入，还包括日用百货、五金、维修等便民服务业态。地上三层是方便社区业主享受高品质生活的文化休闲业态。比如说瑜珈健身、美容护肤、茶室、咖啡、酒吧、家政服务、室内球馆都如进入到这个楼。由于20号楼位于小学和幼儿园之间，目前钢琴培训班、美术培训班，声乐培训班都以后进入到我们三层。我们计划将三层一部分打造成儿童艺术培训的综合场所。为了保证商铺投资业主的利益，同时也希望更好的为社区业主提供配套的服务，引进高品质、高服务质量的品牌商铺。我公司对20号楼意向进驻的品牌商铺，实行零租金进驻的招商政策。优质的业态首先是品牌有一定的集合能力，另外是要本着为业主为广大消费者服务的原则，我们可以给予三年免租最大的优惠。4月14号我们举行了零租金见三心品牌商家进入见证会，当天上岛咖啡，华夏中青年等品牌商铺都签署了明确的一意向协议。同时为了确保投资业主的利益，公司将三年的租金一次性返还给业主，使他们购买的商铺能够安全的渡过养伤期。

　　【吴海辰】另外我推出的就是品牌销售中心反三年租金的销售模式。20号楼经过前一段时间的销售，销售率已经达到70%以上，并且一部分商铺将于今年的6月30号交房使用。我公司决定针对符合20号楼业态规划的品牌商铺，实行零租金进驻，招商经营的政策。并且针对商铺投资的业主实行返三年租金的政策。也就是说业主购买20号楼的商铺，签约的同时可以一次新的返还三年的租金。如果购买总价100万元的商铺，签约可以返还20万元的租金，购买200万元的商铺，一次性可以获得39.3万元的租金。20号楼现在销售均价是10500/平米。具体的操作是由我们判断品牌商铺的服务质量和品牌效应，我们会给予不同时间的免租期，最长的是三年。前三年会按照1.82元每平米每天计算租金，三年的租金折合成售价是1950.6元。这样的话可以为大家养伤期有一个充分的保障。

　　【吴海辰】下面有一个图表，在这个图表上显示的是A、B两个客户，A客户是按照原价购买20号楼的商铺，B客户是按照我们返三年租金的政策购买的商铺，在这张图表上，首先我们看到的是一个总价差，大概是39.3万元。其他方面大家可以购买房屋经常忽略的是一个税费的计算。目前购买商铺的税费的计算按照国家的规定，税费是占商铺总价的5.05%。从这张图表上显示，在总价偏低的情况下，同时还可以节省将近2万元的税费，这一点对投资业主也是非常有吸引力的。

　　【吴海辰】我们国美第一商街整个是呈工字型的布局，11000平米的文体影城运动中心，和我们22000平米的商业中心，延青年路排开有效的吸引人流。国美餐饮街是一条总长300米的市政路，它横在整个国美商街的最西端高效的整个吸引整个朝青板块的客群，实现了消费者从逛街、购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等全方位的消费需求。

　　【吴海辰】通过以上推节可以看到国美第一商街拥有一套合理的消费导入系统。商业综合楼可以为整个商界带来重组的客源，精品商业街可以为整个商街带来较段的消费客源，文体影城可以吸引大量的人群，完善商街的品牌，保持商街的繁荣。

　　【吴海辰】下面我讲一下投资国美第一商街的四大保证。第一是庞大的消费群体。国美第一商街周边拥有50万常住的高端消费客群。第二是综合的业态规划，从餐饮、有限、娱乐、购买国美第一商街一应俱全。第三是科学的业态布局，通过细分市场，错位经营，注重规模效应，国美第一商街打造堤堰式综合的消费场所。第四是先进的经营理念，国美第一商街实现统一规划、统一招商、统一管理、统一经营的四统一政策，为广大的经营商铺和投资业主创造更大的利润空间。

　　【吴海辰】最后愿诸位把握机遇与国美共创财富。谢谢大家！

　　【主持人】感谢吴经理的介绍，我们今天的活动就到此结束。

　　背景链接：

　　专业投资团轮番聚焦青年路

　　据了解，国美第一商街从06年底至今销售业绩一路飘红，不断爆出新闻热点，吸引业界关注的同时，也吸引了来自四面八方的商业专业投资团：

　　2006年11月23日，山西投资团到商街考察，现场投资1.3亿元，认购1万平方米的商铺；12月22日，由浙江商会组织的浙商投资团空降国美，现场认购1万多平米，2007年1月，蒙商又结伴前来，联合整购了独栋商业楼文体影城运动中心，4月14日，银华、华宝兴业等实力雄厚的基金管理公司带领约150名高端投资人士转战国美第一商街进行商铺投资……

　　黄金周期间，仅5月2日一天便迎来三辆看铺专车，当天售出商铺12套，返出租金总额高达389万元，累计成交总额达1984万元。

　　国美第一商街之所以这么受投资客的追捧，如此强劲的销售势头，最重要是看重了那几点，本次看铺嘉宾给了我们一些提示：

　　区域利好成就国美第一商街

　　青年路是朝阳区离CBD最近的一条中轴路，是唯一一条距东四环路最近的城市主干道，它贯通了姚家园路、朝阳北路和朝阳路。随着CBD东部密织路网，CBD东扩已成事实，青年路延线，除去10万平方米国美第一商街外，世丰国际大厦5A级写字楼、金泰国际、中粮复合型商业综合体等商业项目，已形成了一个集居住、商业、商务为一体的商圈，青年路区域也开始从“CBD居住后花园”的功能定位逐渐向“CBD商业服务区”的功能定位转型。

　　据调查，青年路及辐射区已形成超过320万平方米的住宅面积，青年路沿线项目的相继入住，消费人口爆增，在凸现巨大商业缺口的第一时间，国美第一商街作为青年路区域的商业地标，结合区域居住人群的消费需求，规划设计出六大商业业态组团以及三条特色商业街，即餐饮示范街、超市购物中心、文体影城运动中心、时尚精品折扣街、品位生活中心以及家居生活馆，吸引了国美电器、西单、赛特、物美、百安居、集美、曲美、中卡商贸、维多利亚等大品牌连锁的高度关注，纷纷前来洽谈，都以开设青年路旗舰店的标准竞价进驻……

　　“返租金”策略激发投资热情

　　北京商业步行街秘书长董利分析，“返租金”商铺之所以能激发投资客的高度热情，主要是解决了投资客户的心理负担。通常商铺的目标客群归纳为两大类，一是投资客；二是经营商家；这两类客群占到商铺销售的90%以上。他们关心的焦点问题都是一样的----都是为了赚钱。商家关心每天的生意流水，投资客关心商铺的租金回报。而国美第一商街推出的“买铺即返三年租金”及“零租金”进驻经营营销模式恰恰迎合了投资客及商家的需要，销售火爆必定是理所当然了。

　　据明天地产业务发展中心总监贾玉鹏介绍，国美第一商街“买铺即返三年租金”及“零租金”进驻经营营销模式，需要开发企业做出实实在在的利益让利，保证商铺投资者的利益。主要是指投资者购买商业面积，所购商铺的前3年租金在客户签约的同时，由开发商一次性支付给投资人，这样既能保证投资人的稳定收益，同时由于开发商统一规划管理、招商以及包装推广，也能保证商街开街经营后的良好运营。“要做到平衡开发商、经营商、投资人这三方面的利益，开发商做到诚信让利同时还要花大力气炒作商气，这是好商业项目的成功秘诀。”