时间：4月21日下午14：00

　　地点：国美第一商街售楼处

　　以下为现场图文实录：

　　【主持人】今天非常感谢各位朋友、各位领导在百忙之中莅临我们的讲堂，首先对大家的光临表示感谢，谢谢大家！

　　【主持人】我们的老祖先有一句名言，叫做君子爱财，取之有道。其实这句话我们也可以放在今天的理财讲堂上。我们同样可以说君子爱财，理之也有道我有一个朋友经常到我的办公室讲述他的一些投资结果和想法，他说他的投资非常非常地不理想，一般情况下，可以分成两种结果，一种是无利润的投资，一种是亏本买卖，他用感情生活来形容一下这两种投资。他说无利润的投资，就像是带着自己的亲妹妹出去玩，钱投出去了，但是没有任何的利润回报。而这个亏本的买卖就像是带着自己的小姨子出去玩，也是钱花了，但是也得不到什么回报，说白了就是亏本。他说他非常希望自己的投资能够像带着自己的未婚妻出去玩一样。为什么这样说？因为带着自己的未婚妻出去玩，在不久的将来可以把这个姑娘变成自己的老婆，再再不久的将来，还可以带来一儿半女，也就是说他希望自己的县能够繁衍后代，也就是说能够钱生钱。

　　【主持人】我想今天很多朋友是怀着这样的想法来到今天的讲堂。所以今天我们为大家邀请到了一位非常著名的理财专家，和大家一起交流、一起学习。这位理财专家就是银华基金管理有限公司市场营销部的执行总监简青女士，让我们对简女士的到来表示衷心的欢迎和感谢。从大家的掌声当中可以感受到大家对发财的理想多么强烈。在讲堂之前，有请我们今天的东道主也就是明天地产营销中心的总监贾玉鹏先生为我们致欢迎词！

明天地产业务发展中心总监贾玉鹏

　　【贾玉鹏】今天下午很高兴能够看到这么多的嘉宾能够光临第一商街，首先作为国美第一商街的东道主，我代表国美地产欢迎大家来到国美的国美第一商街。大家都知道这两年的股市和房地产非常走红，我们到底要投资股市还是投资房市，一直都法国一个结果。今天这么多人聚集到国美第一商街，说明大家理财的观念非常强，而且随着经济的发展，每个人的收入不断增加，如何让自己的收入变成更多的收入，如何让自己的钱生钱，这是每个人都关注的问题。刚才主持人已经介绍我们请到了基金公司的简总，向我们谈谈基金公司的整体收益和如何进行投资理财的问题。大家都知道，股市虽然收益大，而且见效快，但是风险也同样大，而基金它虽然说是投资时间相对长一些，但基金是由整个团队和公司来运作，有一套完善的风险控制体系和风险评估体系，让大家的投资风险降到一个比较低的水平。所以，我认为基金对于大家来说相对投资风险低，而且收益也比较大的好的投资产品。

　　【贾玉鹏】说到长期持有的投资，我不得不说房地产，因为在座的很多嘉宾肯定也投资过房地产，但是，06、07年这两年，大家可以看到国家对房地产的宏观调控力度相对来说比较大，而且房价持续走高，同时，加息的预期不断增强。在这种情况下，普通住宅包括一些高档公寓的投资，大家可以看到这种收益率已经是非常低了，而且很多已经不敢在普通住宅和公寓上进行投资。我这里要提到一点，就是商铺，在北京的市场，商铺这种投资的价值还是远远被人低估了，而且很多区域商铺的价值反而没有住宅和高档公寓的价格高，这个情况在北京的很多地方都看到，这是一种非常奇怪的现象，商铺的投资价值已经被远远低估。

　　【贾玉鹏】为什么很多人不投资商铺？因为商铺的投资专业性比较强，要对整个地段、业态组合和后期的管理都要以比较独到和专业的眼光去看待，所以大家对投资商铺这个产品还是迟迟没有下定决心。一会儿国美第一商街的销售经理会为大家介绍一种新的投资商铺的方式，就是国美第一商街推出来的“买铺即返三年租金”这种模式，这种模式就是帮助没有商铺专业性的投资者在三年的养商期内安全渡过，而在三年之后又能得到最大收益的投资商铺的模式。今天，我还是非常高兴看到在座的这么多嘉宾来到国美第一商街，最终还是希望大家手里的钱能够再生钱，而且希望每个人的投资选择目标都是正确的，都能够在风险最小的情况下获得最大的收益。

　　【贾玉鹏】最后，我再次欢迎各位嘉宾来到第一商街，谢谢大家！
【主持人】谢谢贾总，刚才贾总向我们简单分析了一下股票、基金和房地产投资的利弊，我觉得贾总刚才阐释了一个观点，也就是理财实际上是靠理，而不是靠博，也就是说我们应该有理性，而不是去赌。刚才贾总介绍了一个新的商铺投资模式，也就是“买铺即返三年租金”，安全渡过养商期的投资模式，我觉得这个投资模式也是相当有新意的，稍候我们可以坐下来详细地分析，理解一下这个商业投资模式的概念。

　　【主持人】接下来我们进入今天的主题，有请银华基金管理有限公司市场营销部执行总监简青女士为我们发言。简女士给我们讲的是我们如何让自己手里的钱不是成为自己的妹妹，也不是成为小姨子，而是成为你的未婚妻，有请简女士。

北京青年报代表

　　【北京青年报代表】：今天还有一些朋友来，又是就位的老读者，很多朋友都认识，今天特别感谢第一商街给我们提供的这个场地。今天我们在现在这个时代的基金投资是非常有意义的，去年我们办财富讲座的整个过程当中，北京青年报的理财时代一直很关注，大家发现在前几个礼拜的时候，我们曾经在3月30日那个星期刚结束的时候做了一个关于基金一季度排名的基本情况，刚才我跟简青女士也简单地交流了一下，去年大家对基金的了解到现在可能用一种更专业的角度来看，但是很多基民在一季度的时候有一个感触，去年业绩好的基金在一季度普遍一般，看到大家都在点头，这是什么原因？我们去年的时候在一季度，包括跟基金公司联系，我们看基金的表现一定要看一季度股票市场本身的表现怎么样。我们可以发现，一些主题投资股票跑得比较好，这也不难理解，我们一些优质的基金买的是更多价值里面的股票，这就可能导致它在一季的时候一般。但市场是需要长期来看的，大也可以看一看下周一见报的基金一季度的持仓减仓的情况，大家会发现基金在一季度是一个什么样的增仓和减仓的幅度，以及是一个什么样的理念。在上周四的时候，经历了一个股市的大跌，和国家公布的一个数字有关系，我也看了一下这个数字，刚才主持人和贾总都讲到有关投资的情况，一季度居民零售消费指数的通货膨胀一直存在，我们自己手里的资金不管是以买房子的形式，还是买基金的形式，大家前几年刚开始接触到基金是一个涨的起点，到现在看到这一块的投资回报率有多高，不一定看它的绝对值，但一定要看它背后的原因。流动性过剩属于不可回避的一个问题，导致我们不管是投资房产，还是投资基金，都有一个很好的收益。另外，可能还要关注一下礼拜四下午出的GDP增长是11%几，这也说明我们的宏观数字比较好，这就是一有高估值，现在的高估值已经是39倍了，这是3月30日出的数字。在高估值已经39倍的情况下，确实有一些人在赎回基金，周五股市又拉回去了。在这种情况下，我们基金到底投资是一个什么样的情况，我们当时在办公室里说了一句话，为什么大家买房拿得住，而买基金有时候拿不住呢？很多人买房是自住，自住的时候就拿得住，因为他自己在使用这个东西，但有时候拿基金在心态的时候，比如对股市怎么样理解39倍的市盈率，市场还有没有持续流逝的表现，所以简青女士今天这个话题是非常有必要了解的，我个人也是非常感兴趣。再次感谢大家参加北京青年报的财富100活动，陆续财富讲座继续还有。下面隆重请出简青女士给我们讲一讲高估值时代的基金投资讲座。

银华基金营销总监简青

　　【简青】非常高兴有这个机会和大家在这里见面，同时也感谢国美第一城给了我们这样一个舞台，让我们有和大家交流的机会。刚才贾总和北京青年报的朋友已经讲过了，无论从房产和基金方面，我们都需要投资。星期四股票跌250多点的时候，我就想坏了，星期六我应该讲什么呢？因为肯定会有很多的客户问究竟是怎么一回事，但星期四晚上的时候，当我看到统计局公布数据的时候，我又放下了心，因为我知道星期五大盘肯定会有一个上涨的空间，果然不出所料，星期四大盘下跌了，星期五又涨回了。

　　【简青】去年基金演绎了一个超值增长的传奇，只要投资基金，肯定有翻番的可能，所以在今天年初的时候，很多客户问我们，无论是老客户还是想要进入这个市场的新客户，都问我们一个问题，说今年的基金收益究竟会有多少。第一季度大家也看到了，我们不但经历了几次的大跌，当天的跌幅曾经接近跌停板的水平，很多人是排着队去赎基金的，所以说今年大盘的振荡是非常大的。在这里，我们也跟大家先通报一声，可能今年的振荡行情会维持一年的，所以心脏不好的人可能会有一些担心，这个大盘像过山车一样不停地上涨下跌。

　　【简青】这个时候我们该怎么办？手里有基金的，手里有股票的，没有股票想买的、没有基金想进入的，我们该怎么办？面对3500点的水平，我们怎么办？今天，我们想跟大家在一起做一个进一步的交流。

　　【简青】今天我的主题首先讲一讲3500点以上的市场，我们公司对市场的看法。在这里面，我们会给大家一个时间与复利的概念。今年的基金收益会有多少？你是在一个什么样的角度去看待你经营资产的增值，今天我着重给大家讲讲时间与复利的概念。第三个问题是当前基金市场下的投资，最后讲一讲我们公司目前的状况。

　　【简青】进入第一个主题，3500点以上的市场我们应该怎么看。统计局的数字可以看到经济还是有过热的趋势，流动性过剩的情况依然会在今后的几年时间内对市场是一个推动。我们也在分析基本面比较详细的因素，固定资产投资一季度回落了大概4个百分点，固定资产投资其实在很多人眼里是一个坏孩子，国家宏观调控的时候基本上说固定资产投资过热、过快，国家的宏观调控幅度就会很大。我们说这一论的经济周期可能固定资产投资会在一个相对高位的情况下运行，每一次因为固定资产投资去进行的股市调整，可能都是大家买入的一个时机，所以说固定资产投资不是一个很大的问题，也不是市场下跌的一个很重要的因素。

　　【简青】第二个是出口景气，我们也看到今年统计的数据。从现在开始，劳动密集型的出口产业结构向高科技转变，今年机电的出口，包括高科技的出口的增长都在30%以上，说明我们现在这个出口正在优化结构，从劳动密集型的产业向高端行业转化。在相当长的一段时间里，其实我们这些出口产业的业绩是一个不断提升的过程。企业的利润也出现了加速的增长，大家从今年的数据上也可以看到这一点，我们维持了大概43.8%的增长，高于去年同期30%的增长，以及2005年一年20%增长的水平，说明企业的利润在不断地提升。对市场的需求和资产价值的提升，一些企业的利润有了很大的上涨空间，所以认为在这些行业里面有一些长期利润的上涨趋势。
【主持人】谢谢贾总，刚才贾总向我们简单分析了一下股票、基金和房地产投资的利弊，我觉得贾总刚才阐释了一个观点，也就是理财实际上是靠理，而不是靠博，也就是说我们应该有理性，而不是去赌。刚才贾总介绍了一个新的商铺投资模式，也就是“买铺即返三年租金”，安全渡过养商期的投资模式，我觉得这个投资模式也是相当有新意的，稍候我们可以坐下来详细地分析，理解一下这个商业投资模式的概念。

　　【主持人】接下来我们进入今天的主题，有请银华基金管理有限公司市场营销部执行总监简青女士为我们发言。简女士给我们讲的是我们如何让自己手里的钱不是成为自己的妹妹，也不是成为小姨子，而是成为你的未婚妻，有请简女士。

北京青年报代表

　　【北京青年报代表】：今天还有一些朋友来，又是就位的老读者，很多朋友都认识，今天特别感谢第一商街给我们提供的这个场地。今天我们在现在这个时代的基金投资是非常有意义的，去年我们办财富讲座的整个过程当中，北京青年报的理财时代一直很关注，大家发现在前几个礼拜的时候，我们曾经在3月30日那个星期刚结束的时候做了一个关于基金一季度排名的基本情况，刚才我跟简青女士也简单地交流了一下，去年大家对基金的了解到现在可能用一种更专业的角度来看，但是很多基民在一季度的时候有一个感触，去年业绩好的基金在一季度普遍一般，看到大家都在点头，这是什么原因？我们去年的时候在一季度，包括跟基金公司联系，我们看基金的表现一定要看一季度股票市场本身的表现怎么样。我们可以发现，一些主题投资股票跑得比较好，这也不难理解，我们一些优质的基金买的是更多价值里面的股票，这就可能导致它在一季的时候一般。但市场是需要长期来看的，大也可以看一看下周一见报的基金一季度的持仓减仓的情况，大家会发现基金在一季度是一个什么样的增仓和减仓的幅度，以及是一个什么样的理念。在上周四的时候，经历了一个股市的大跌，和国家公布的一个数字有关系，我也看了一下这个数字，刚才主持人和贾总都讲到有关投资的情况，一季度居民零售消费指数的通货膨胀一直存在，我们自己手里的资金不管是以买房子的形式，还是买基金的形式，大家前几年刚开始接触到基金是一个涨的起点，到现在看到这一块的投资回报率有多高，不一定看它的绝对值，但一定要看它背后的原因。流动性过剩属于不可回避的一个问题，导致我们不管是投资房产，还是投资基金，都有一个很好的收益。另外，可能还要关注一下礼拜四下午出的GDP增长是11%几，这也说明我们的宏观数字比较好，这就是一有高估值，现在的高估值已经是39倍了，这是3月30日出的数字。在高估值已经39倍的情况下，确实有一些人在赎回基金，周五股市又拉回去了。在这种情况下，我们基金到底投资是一个什么样的情况，我们当时在办公室里说了一句话，为什么大家买房拿得住，而买基金有时候拿不住呢？很多人买房是自住，自住的时候就拿得住，因为他自己在使用这个东西，但有时候拿基金在心态的时候，比如对股市怎么样理解39倍的市盈率，市场还有没有持续流逝的表现，所以简青女士今天这个话题是非常有必要了解的，我个人也是非常感兴趣。再次感谢大家参加北京青年报的财富100活动，陆续财富讲座继续还有。下面隆重请出简青女士给我们讲一讲高估值时代的基金投资讲座。

银华基金营销总监简青

　　【简青】非常高兴有这个机会和大家在这里见面，同时也感谢国美第一城给了我们这样一个舞台，让我们有和大家交流的机会。刚才贾总和北京青年报的朋友已经讲过了，无论从房产和基金方面，我们都需要投资。星期四股票跌250多点的时候，我就想坏了，星期六我应该讲什么呢？因为肯定会有很多的客户问究竟是怎么一回事，但星期四晚上的时候，当我看到统计局公布数据的时候，我又放下了心，因为我知道星期五大盘肯定会有一个上涨的空间，果然不出所料，星期四大盘下跌了，星期五又涨回了。

　　【简青】去年基金演绎了一个超值增长的传奇，只要投资基金，肯定有翻番的可能，所以在今天年初的时候，很多客户问我们，无论是老客户还是想要进入这个市场的新客户，都问我们一个问题，说今年的基金收益究竟会有多少。第一季度大家也看到了，我们不但经历了几次的大跌，当天的跌幅曾经接近跌停板的水平，很多人是排着队去赎基金的，所以说今年大盘的振荡是非常大的。在这里，我们也跟大家先通报一声，可能今年的振荡行情会维持一年的，所以心脏不好的人可能会有一些担心，这个大盘像过山车一样不停地上涨下跌。

　　【简青】这个时候我们该怎么办？手里有基金的，手里有股票的，没有股票想买的、没有基金想进入的，我们该怎么办？面对3500点的水平，我们怎么办？今天，我们想跟大家在一起做一个进一步的交流。

　　【简青】今天我的主题首先讲一讲3500点以上的市场，我们公司对市场的看法。在这里面，我们会给大家一个时间与复利的概念。今年的基金收益会有多少？你是在一个什么样的角度去看待你经营资产的增值，今天我着重给大家讲讲时间与复利的概念。第三个问题是当前基金市场下的投资，最后讲一讲我们公司目前的状况。

　　【简青】进入第一个主题，3500点以上的市场我们应该怎么看。统计局的数字可以看到经济还是有过热的趋势，流动性过剩的情况依然会在今后的几年时间内对市场是一个推动。我们也在分析基本面比较详细的因素，固定资产投资一季度回落了大概4个百分点，固定资产投资其实在很多人眼里是一个坏孩子，国家宏观调控的时候基本上说固定资产投资过热、过快，国家的宏观调控幅度就会很大。我们说这一论的经济周期可能固定资产投资会在一个相对高位的情况下运行，每一次因为固定资产投资去进行的股市调整，可能都是大家买入的一个时机，所以说固定资产投资不是一个很大的问题，也不是市场下跌的一个很重要的因素。

　　【简青】第二个是出口景气，我们也看到今年统计的数据。从现在开始，劳动密集型的出口产业结构向高科技转变，今年机电的出口，包括高科技的出口的增长都在30%以上，说明我们现在这个出口正在优化结构，从劳动密集型的产业向高端行业转化。在相当长的一段时间里，其实我们这些出口产业的业绩是一个不断提升的过程。企业的利润也出现了加速的增长，大家从今年的数据上也可以看到这一点，我们维持了大概43.8%的增长，高于去年同期30%的增长，以及2005年一年20%增长的水平，说明企业的利润在不断地提升。对市场的需求和资产价值的提升，一些企业的利润有了很大的上涨空间，所以认为在这些行业里面有一些长期利润的上涨趋势。
【简青】在我们市场的投资理念，你也没有真正想过时间和复利会给你带来什么样的增长，会给你的资产，给你的财富带来一个什么样的增长空间。复利的概念大家都了解，就是利生利，你今年20%的投资，到明年你的原始股本加上这20%投入到下一年的投资运行上去，在复利的情况下，你的1000块钱有一个什么样的增长。其实复利可以给你带来钱生钱的概念，你很难停下来、静下心来想一想的事情，所以我们经常会忘记了复利给我们带来的惊喜。我们的资产多长时间可以翻一番？有一个简单的“七二法则”，就是72除每年的报酬率，就是资产翻番的年数，如果一年有9%的增长，翻倍的时间大概就是8年的时间，这是一个很主观的数字，大家每天都在想我们这个市场的收益是多少，但没有放大到我这个资产如果是一笔闲钱的话，长期持有的话，它的积累是非常可观的。

　　【简青】复利我们也想向大家说明一个尽早投资的好处，就是在初始的时候，你在你中学、大学甚至工作以后分别不同去投资，到你65岁的时候，当你退休的时候，你的收益会有多少。这是大概可以看到的，你17岁的时候去，和你27岁去投资，其实中间不过隔了十几年的时间，但是你的投资回报相差很远，所以我们说你尽早地去投资，运用复利的概念，你会有一个什么样的收益的增长。如果你初始投资1万块钱，在不同的收益率下，20年以后，大家可以看到，你投入到不同的金融产品里面去，不同的收益率给你带来的复利的增长，这个回报率也是很大的。

　　【简青】基金公司也有一个定期定额的概念，这些定期定额的概念是，你每个月存入一笔钱，你跟银行有这样一个定期的合同，你每个月去存钱，你怎么样增加你的回报率，平坦你的成本？尤其是今年这个市场变动比较大的时候，每个月波动很大，你很难去选择，但是定期定额可以确定你的成本，如果你每次买的时候是1.5块的话，平均起来会是1.4块的概念。选择复利是一个比较好的方式，你每个月投资一次性可能是一年的回报，但是投入定期的时候，每个月都是一个复利的增长，对你资产的增值幅度可能会更大一点。这个图是每个月你投资300块钱，年利率是8%的时候，我们从十年时间的概念来看，甚至从十五年、二十年的时候，你的本金和收益的增长。定期定额还有我们自己人生的需求以及个性化的需求，你越早投资，投资的金额也会越少，总投资的金额也会越少，但是你可以在同样的一个时点上拥有一个同样的收益，就是说越早投资就越好。

　　【简青】其实从去年第四季度到现在来看，很多新入市的基民，存在着很多的盲从性，他看到前面的人赚钱了，然后我也进来了，他对股票的风险其实没有一个很好的意识，他不像从熊市中走来的人，他知道这个基金也会跌到5块钱以下，所以他对股票的投资是盲目的。这给我们的基金经理带来很大的负面影响，因为他不了解我自己的风险，可能就会用我短期的钱投资基金，这样的话，当基金下跌的时候，他的心态会完全发生变化。就像我刚才讲的那样，他会在1.9毛钱跌到1.7毛钱的时候亏本卖出，这时候他会认为基金不是一个很好的，会让我亏钱的投资。所以，要有一个比较好的认识下我们才去投资基金。我们其实最需要的是真正了解自己需求的投资者，他投资基金对于我们来讲是一个稳定投资群体，因为只有这样的话，我们基金经理看中那些好的股票，就可以长期买入，否则的话你短期进进出出的时候，其实影响了基金经理的投资思路。

　　【简青】谈到“四要”的时候，首先你要了解自己的需求，这是最关键的，不滚你是不是了解基金公司，不管你是不是了解产品，不管你有没有看到投资基金的价值，但你首先要静下来问一问自己为什么要基金，我为了博取一个很高的收入吗？还是说可以把这笔钱放到长期，我为我自己的孩子准备教育，为我自己想做的一些事情做准备，我对自己的基金的收益预期是多少，我可以投资的时间是多少，当这些准备都有的时候，你才是一个理性的投资人，然后去做一个比较理性的投资，这是我们非常希望投资人士抱着这样的态度去投资。尽管你短期的增长，包括去年一年基金的成倍增长，它一方面带给我们一个欣喜，越来越多的人参与这个市场，另一方面又给我们很大的压力，因为大家是把基金可以作为一个这样赚钱的投资品种进来，这样会势必带来一个对我们短期的影响。今年第一季度，老基金赎回的速度和量可以看到，大家觉得这不是一个完全长期投资的方向。

　　【简青】我们攒钱是为了什么？买房、买车、爱老、教育，我们总结了4种典型的理财观念，一种人是喜欢蚂蚁族，他是喜欢先牺牲后享受，我努力地干活，努力地储蓄，然后退休以后可以享受一个比较好的生活。另一种是先享受，也就是月光族，现在年轻一代都是希望先享受。还有一种是为了自己的房子节衣缩食地长期地房贷，不停地压迫自己去干活。第四种为了投资去考虑的人。

　　【简青】我们简单建议了一下，对不同的理财观念的人所需要做的一些事情。像蚂蚁族，先牺牲后享受的人，你就可以做一些定期定额的投资，每个月你可以强制自己把钱存起来，这样的话你就可以到自己退休、养老或者喜欢做一些什么事情的时候可以拿出来去做。你在布头的人生阶段有不同的理财需求，你购买基金的话，可以把这个时间放到多长的时候，可以多方面去考虑。

　　【简青】另外一个是选择比较好的基金公司，现在中国的基金行业还是处于一个时间比较短的状况，从封闭式基金开始算，到现在也不过是不到9年的发展过程。开放式基金从01年到现在也不过是6年的发展，对基金公司的考察，其实我们还是存在着很多不全面的地方。在这短短几年内，我们还是要看一下对基金公司整体的状况，它所管理的资产规模，它在行业里的口碑，它管理的旗下基金的整体业绩，如果说它的起伏比较大，或者说它有一两支基金很好，一两支基金差别很大的时候，我想大家还是要慎重地去考虑、综合地去考虑一下基金公司的整体力量，另外是不是有专业、规范的管理制度。

　　【简青】有一些基金公司的风险性是什么样的，管理的团队、投资的团队是否稳定，我们也知道，基金行业是一个流动性非常大的行业，在这种情况下，你要综合地去考虑，在你投资之前，在你知道自己所要的是什么的时候，知道自己的需求是什么样的时候，要选择一个好的基金公司。

　　【简青】我们在“五一”以后会做一个优选的拆分，在拆分日的当天，价格会回到1块钱。因为拆分在市场上已经不是一个新鲜的概念，因为是老基金的拆分。基金拆分大家可能会有一些疑问，我在这里向大家简单地解释一下，刚才讲到大家对基金有一个恐高的概念，如果回到1块钱，可以让大家更多地分享金牛基金的收益，另外，基金经理在市场快速的运行当中，他会发现一批更具价值投资的股票，就目前规模来讲，相对已经小，希望通过基金的拆分，能够有一个更大的管理平台，可以更多地购买更好的股票。
【主持人】谢谢简总深入浅出的讲解。简总跟我们说了很多投资的细节和要点，这些细节和要点是我们投资者在以后的投资中需要关注的热点。在简总发言之前，北京青年报的张女士也做了一个精彩的发言，而且我觉得她的发言不像是我们媒体朋友，给我的感觉更像证监会的新闻发言人，因为她讲话更多是从宏观角度来讲的，宏观走势也是日后投资的时候需要着重考虑的，刚才种简总在未来的一年之内，基金很可能处于一个震动的阶段，她这样说我觉得是有她的根据，无论从哪个角度来讲，基金在我们的市场非常火热，而且非常多，很多老百姓莫名其妙地就成为了基民。

　　【主持人】流传着一个笑话，有一位老大爷买了基金，买可是买完以后他不知道这个基金是做什么的，也不知道如何去收益，回家以后老伴问他这个基金有没有利息，老大爷说不知道，老太太说它没有利息，你到银行买它干什么。这是一个笑话，说明市场上很多人根本不懂什么是基金，然后瞎买和胡买。刚才简总讲的是我们可以汲取的经验和教训，有很多我们可以深究的细节和要点。

　　【主持人】基金市场现在非常地火热，证监会说06年中国基金的平均收益率在53%，是一个非常高的收益。但是也有很多专家说，在国外的一些成熟基金，它的收益率基本上不超过12%，而这些高收益的基金，同时也存在着一个很高的风险，所以，我现在也很想回到刚才贾总发言的时候说到的商铺投资的理念上来，尤其是我们第一商街推出的“买铺即返三年租金”的这个模式，我觉得这个投资模式是一个非常新颖的模式。下面有请国美第一商街商业部经理吴海辰经理将我们讲一讲“买铺即返三年租金”投资的模式。

　　【吴海辰】首先我们称青年路为已经崛起的京东大道。现在大家看到的是青年路的区位图，它西侧距东四环两公里，东侧距东五环2.5公里，离国贸2.5公里。据我们调查，青年路区域80%的居住人群都在CBD工作，所以，我们将青年路定位成为CBD白领生活消费区。现在我们看到的是青年路周边的住宅项目分布图，目前在售项目的均价基本在1.3万左右，购买人群从事的主要职业是律师、高级技师、企业高管、政府官员等高消费人群。面对庞大的消费需求，餐饮、娱乐、休闲购物等商业业态突显巨大商机。

国美商业说明

　　【吴海辰】下面我跟大家重点推介的是18号楼，它是2.2万平方米的国美商业综合体，称它为国美商业街的人气动力引擎。从图上我们可以看到，国美商业综合体由18、15、21号楼组成，是我们公司与多位专家商业运营机构经过充分的市场调研而确定的一种全新的综合商业运营模式，它的业态定位不同于传统的超市、百货商场，它是集超市、百货、专业卖场于一体的全新商业经营业态。它的经营优势是通过细分消费需求，有效地分流人流动线，更人性化地细分业态布局，每层都设置主题卖场。它的特色是既能以综合商业布局有效地吸引消费人群，又能规避目前大型商场、超市商群混杂，消费个体找不到对应的需求商品，人流动线交叉混乱的现象。目前，综合商业楼已经聚集了像幸福贝贝、国美电器、中卡商贸、物美超市，瑞祥百货、百安居、集美等十几个大的品牌，现在纷纷地跟我们洽谈，准备进驻。其中幸福贝贝妇婴保健品有限公司，以及中卡商贸公司，表示希望能够整栋与我们签约，双方已经开始进行了高层谈判。

国美商业说明

　　【吴海辰】现在大家看到的是我们商业综合体的具体规划，它的地下一层是日常生活用品超市，满足消费者日常生活需求，地上一层定位是精品购物，主营的是服装、服饰、时尚精品，二层定位成电器专业卖场，由家电、手机为主，目前国美电器、金飞鸿、迪信通等品牌正在与我们积极的洽谈。三层我们定位成关爱体验消费中心，主要经营妇婴保健、时尚百货，目前幸福贝贝、恒龙百货等专业品牌也准备进驻。我们国美商业综合楼最大的亮点是具有经营商品专业、全面，通过业态的特色、规模和专业效应，迅速提升商业知名度，打出品牌，高度吸引目标消费人群，提高经营收益。

国美商业说明

　　【吴海辰】下面我要为大家推荐的是我们三大主题商业街，我们称它为国美商业繁华催化剂。首先是国美餐饮街，它总长300米，总面积3.3万平方米，由2、6、9、12、17共5栋楼组成，商铺基本上是铺铺临街的设计，进驻的餐饮从中档的家常菜到高档的餐饮，从特色小吃到时尚酒吧饮品店，目前已经有上岛咖啡、麦当劳、地球生态餐厅，广东海鲜餐厅等15个品牌准备进驻。大家现在看到的是精品折扣街，由两部分组成，2层是家居生活街，经营窗帘、布艺、家装家饰、家纺精品、儿童专卖店，三层是服饰名品街，主要经营的品牌服装、鞋帽、礼品、食品、运动用品、文化用品等。

国美商业说明

　　【吴海辰】下面我为大家推荐的是最能够吸引消费者的主打商业，我们称它为CBD白领消费的原动力，影城文体中心，它紧临青年，规划有稀缺的电影城，定位为文化休闲娱乐运动健身等时尚业态，设有专业性的室内球馆，是青年路板块唯一的专业性文化娱乐健身运动中心。现在，大家看到的是整个国美商街以便民、消费为主题的综合商业楼，我们称它为品位生活中心，也是今天我要向各位来宾重点推介的部分。位于20号楼的底商，总面积120万平方米，建筑为地下一层，地上三层，主力户型100—200平方米，是整个国美商街位置最好的黄金位置，左侧紧临300米长的餐饮街，正北面是一所小学，正南面是幼儿园，这个业态定位是我们根据区域居住人群的生活特点，结合第一商街其他商业业态组合，为国美第一城，周边项目的业主量身定制的消费休闲场所。

　　【吴海辰】在家即休闲。具体业态分布地下一层是便民菜市场，瑞祥百货集团已经正式进入，它的经营项目包括日用百货、五金、维修等便利服务业态，地上三层为社区的便民业态，主要是经营文化休闲业态，比如经营瑜珈、健身、美容护肤，茶室、咖啡室、酒吧、鲜花礼品，包括少量的室内球馆。目前有钢琴培训、美术培训、音乐培训已经在三层进驻。我们计划将三层打造成儿童艺术培训的综合场所，为了保证商铺投资业主的利益，同时，也为了更好地为社区业主提供服务，引进高品质、高质量的品牌商家，我们公司针对20号楼进驻的品牌商家提供一个零租金进驻的招商政策，优质的业态可以给予品牌商家，如果他的经营项目符合我们的要求，我们可以给予头三年租金的最大优惠。本月14日举行了零租金、品牌商家进驻见面会，当天新岛咖啡、北京茶业总公司等品牌商铺都签署了明确的协议，同时为了确保投资业主的利益，公司将三年的租金一次性返回给业主，使他们购买的商铺安全度过养商期。

　　【吴海辰】今天我为大家推介的另外一个主题是我们为品位生活中心的铺位定位的返三年租金的销售模式。目前，20号楼的商业经过前一轮时间的销售，销售率基本上达到了70%以上，并将于今年6月31日正式交房。我公司决定，针对符合20号楼业态规划的品牌商铺，实行零租金进驻招商的政策，同时，针对投资实行返三年租金的销售政策，也就是说，客户只要购买20号楼的商铺，同时一次性可以扣除三年的租金返回给业主。在这儿我给大家举一个例子，如果购买总价100万元的商铺，签约就可以返回20万元的租金，购买200平方米的商铺，一次性可以获得39.3万元的返回租金。计算的依据是我们20号楼的商铺均价是基本定在10500元每平方米，具体的操作原则是根据品牌经营商铺的洽谈签约价，按照不同行业计算租金，采用递增的方式收取。举一个例子，前三年按1.82每平方米每年计算，折合租金是1965元，我们在销售时一次性地把三年的租金折合的1965元返回给客户，客户的签约价格会是8534元，以这个价格购买房屋，这样头三年的租金等于是一次性返回给客户，目的是支持优质的品牌商家，避免前期经营困难，为他的顺利进驻提供一个有利的条件，同时帮助业主安全地渡过养商期。

　　【吴海辰】这个图表显示的是A、B两个投资客户同时购买商铺，从这个表上可以看到两种付款方式，投资人能够节省的费用，一个是总价差，一个是税费方面的差。从这张表上大家可以看到，客户B价格比客户A的价格节省的契税印花税大概是19852元，而且可以一次性收回前三年的租金，同时可以多得三年的税后利息，购买200平方米的商铺，返回租金的销售模式比正常销售的客户节省了总投资额大概是422000多块，其中还没有计算开发商为大家代养三年之后物业增值的预期。由于计算比较烦琐，会后如果有客户不明白的话，现场有业务员为大家进行具体解释。

　　【吴海辰】我们整个国美商街从工字型布局，1.1万平方米的文体影城中心和国美商业综合楼，综合体沿青年路一路排开，成为青年路的商业地标，有效地吸引目标消费人群，工字型布局中间的是21号楼精品折扣街和20号楼的品位生活中心，他们能够相互吸引人流，错位经营，国美餐饮经像一根金扁担横在中间，完善了第一商街的整体商业布局，实现了消费者从逛街、购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等全方位的销售过程。

　　【吴海辰】通过以上推介，可以看到第一商街拥有一套合理的消费导入系统，作为集客商业，超市综合体可以为整个商街带来充足的客源，精品折扣街可以带来高端、定向的消费客源，作为优质商业，餐饮街和文体影城中心能够大量地吸引优质消费客群，迅速打响整个商街的品牌，完善消费需求，保证整个商街的持续繁荣。

　　【吴海辰】最后，我与大家共同分享投资国美商街的四大。第一，国美商街拥有庞大的消费群体，周边拥有50万常住人口。第二，综合的业态规划，从餐饮、休闲、娱乐、购物一应俱全。第三，科学的业态布局，通过细分市场，错位经营，注重规模效应，打造体验式综合消费商业中心。第四，先进的经营理念，第一商街实行统一规划、统一招商、统一管理、统一经营的“四统一”经营原则，为广大的投资客和经营者创造更大的利润空间。

　　【吴海辰】最后，祝大家能够把握机遇，用国美共创财富，谢谢大家！

　　【主持人】刚才吴最给我们介绍了第一商街的情况，也介绍了国美第一商街买商铺返三年租金的商业模式，我们有一句话叫做一铺养三代，这基本说明了商铺投资的持久高收益是过么诱人。但同时很多人对商铺投资有一定的顾虑，因为商铺投资需要有一个相当长的时间来养商，过了这个养商期才能进入一个比较高的收益阶段，而第一商街这种商业模式就是买商铺，“买铺即返三年租金”的模式，确实能够解决相当大一部分投资者的后顾之忧。您是现在相对比较传统的商业地产的投资，还是选择相对比较新的基金投资，是每个投资者的个人权利，在今天，我觉得有很多很多的朋友既是来听基金的，也是来听我们国美投资商业的，今天既然过来了，我就想跟贾总提一个要求，因为今天很多朋友仍旧在这，这说明对我们国美这个商街的模式非常认可的，能不能今天在座的这些朋友一来去参观一下国美第一商街，二来也对国美第一商街的运作模式提出自己的一些意见。

　　【贾玉鹏】很高兴有这么多朋友在这里听我们介绍国美第一商街，如果大家有意向的话，或者对我们国美第一商街提出什么建议和意见的话，我们现场有工作人员带大家参观一下我们的国美第一商街，而且一些详细的问题，在场的商铺经理会给大家进行详细的讲解。

　　【主持人】谢谢贾总，也谢谢朋友们今天的支持，如果大家愿意的话，可以跟着我们后面的专员一起去参观一下国美第一商街，同时也欢迎大家对国美第一商街提出自己的意见或者建议，谢谢大家！

　
来源:焦点
http://house.focus.cn/news/2007-04-20/304933_1.html