浙商一直在国内的房产投资中处于相当敏锐而活跃的地位。2007年1月6日下午两点，伴随着新年的来临，由30多人组成的浙商投资团将空降“国美第一商街”，进行现场考察看铺。国美第一商街将在现场举办 “青年路商业大道投资价值论坛”。

　　论坛主题：

　　“青年路商业大道投资价值论坛”

　　主办：华夏时报

　　协办：国美第一商街

　　活动时间：

　　2007年1月6日(周六)下午14：00

　　到场嘉宾：(以下排名不分先后)

　　明天地产业务发展中心总监贾玉鹏

　　北京浙江商会副会长 陈俊

　　五合国际北京公司总经理 曹一勇

　　中大恒基不动产营销经理 李佳盛

　　浙商投资团商户代表

　　以下为现场实录：

　　主持人：现场的各位女士民、先生们，大家下午好！非常高兴大家在金猪年的第一个初冬的周六来到国美第一商街售楼中心的现场，今天我们北京浙江商会的代表和明天地产业务发展中心的领导签订一个合作协议书，我们将就青年路商业大道投资价值论坛进行主题探讨。

　　主持人：在今天论坛开始，我向大家介绍一下将在主题论坛有精彩论点和大家分享的嘉宾，首先是北京明天地产业务发展中心总监贾玉鹏先生，欢迎您，贾总也从事过十余年房地产的营销，我们知道贾总北京出名是在京北进行大盘的销售，包括之前贾总负责营销策划的明天第一城 (论坛 像册 户型 样板间)目前已基本售完，这次贾总从北到东进来国美第一商街，销售也取得了很好的效果，也接势整个青年路的拓宽和大规模的CBD后花园 (论坛)人群的入驻，详细情况有请贾先生给我们介绍一下。

　　还有一位是是北京浙江商会副会长陈俊先生，我想我们现场的浙江投资团的老乡就不用说了，还有我们的媒体，包括今天三家网络直播关注这场论坛和签约仪式的网友和投资置业者对陈先生都不陌生，尤其陈先生近一年多以来在京城各大媒体的曝光率越来越高。对陈老师的介绍，我想大家对他的概念是浙江投资团的发起人，北京浙江商会的副会长，包括在一些大学做客座教授，我看了陈老师的简历，陈博士参与过有名的潘家园的商圈等一些奥北商圈的形成和定位工作，今天，陈博士一会儿也要代表投资团的朋友和贾总有一个意向签约。

　　还有一位北京中大恒基不动产营销经理李佳盛先生，李经理非常地年轻，但是已经从事过八年的房地产营销和策划，大家看到他的抬头是不动产营销负责人，他曾做过国际港、当代城市花园、福街等等，应该说对房地产尤其是商业不动产的整个流程非常熟悉，我想，今天作为一个代理行的权威人士，也是我们开发商和消费者之间沟通的一个专业的桥梁，在商业的投资可能会跳出商圈，可以给在座的各位和网上的各位网友一些更好的见解。最后要特别介绍的是我们今天请到的一位热烈商铺投资的朋友，就是曲先生，非常感谢您棒忙之中代表购房人和投资置业者和我们进行分享。让我们再次用热烈的掌声欢迎我们在场的40位来自浙江投资团的朋友，有朋自远方来，非常感谢你们的光临！

　　另外，我们今天到场的还有CCTV、北京青年报、北京晚报，京华时报、新京报等多家权威和业内的大众媒体，同时在我的右手边有网络界的同仁们，来自于新浪网等同事们正在紧张同步工作，我们今天的签约，还有浙江投资团的光临，以及青年路商业大道投资价值论坛的精彩观点将在三家网站的房产频道进行同步直播，也欢迎各位网友和我们互动。

　　主持人：今天我们首先要见证的是国美第一商街的一个特别的日子，在14：10分的时候，浙江投资团30多位朋友风尘仆仆地赶到国美第一商街，我12点多来的时候，感觉到售楼处的温度有一点点冷，但现在的温度已经提高了以后，因为我们看到他们热烈地交流和询问，国美第一商街企划部的负责人告诉我，双方决定在现场临时进行一个巨额的意向签约，接下来，我们有请北京浙江商会副会长陈俊先生五与我们开发商高层负责人明天地产业务发展中心总监贾玉鹏先生进行巨额签约，有请工作人员把我们的意向书拿过来，也请现场的各位媒体朋友一起来见证这个历史性的时刻。2007年1月6日下午的14：58分，浙江投资团和我们国美第一商街进行了一个巨额的意向签约，让我们用镜头以及我们的摄像机记录下这个历史时刻。

　　主持人：我们都知道，今年是象征着财富的金猪年，也希望这次签约能够开拓我们整个青年路唯一的全业态商业中心的繁华，感谢大家！

　　主持人：如果大家还记得的话，在12月16日，也是由近40人组成的进晋商的投资团团够了国美第一商街的商铺，而11月份国美第一商街三条特色街之一的餐饮街大型商务餐饮楼面市销售率已经超过90%，入驻率已经超过了50%。首先，有请明天地产业务发展中心总监贾总回顾一下国美第一商街近期以来能够跟我们分享的成果。我想大家可以看到整个青年路的拓宽贯通了姚家园路、朝阳北路和朝阳路，应该说这个区域的居住人群现在有50万，形成的动态消费人群大概在100万左右，但是一直缺乏一个超大规模的业态中心，国美第一商街这一次的打造，在这个入住的时期也体现了一个好的商业价值，有请贾总简单地给我们致词！

　　贾玉鹏：今天气虽然很冷，但是，其实我们的心里非常高兴，因为首先我们非常欢迎浙江购房团的朋友们到我们国美第一商街选购商铺。刚才大家也看到了，我和浙江投资团的代表陈俊会长签订了意向认购协议书，而且这次意向认购面积比较大，所以说，这次认购的情况也是非常乐观的。大家都知道，浙江投资团走到哪里，哪里的商铺就火，而且浙江投资团走到哪里购买住宅，哪里的住宅就升值。所以这次浙江投资团看好我们国美第一商街，也是看好未来这里的发展潜力，同时也看好国美这个品牌，所以浙江投资团的入驻，会给国美第一商街未来的商铺价值的提升带来很大的发展区域。同时，通过浙江投资团他们的专业投资理念和他们的承蒙带的关系，会有更多的浙江投资客户不断地涌到国美第一商街，所以国美第一商街未来的整个投资前景是可以预见的。

　　贾玉鹏：刚才主持人也说道了，这段时间国美第一商街应该说是好事不断，从最开始的餐饮街开街以来，我们用了一个月的时间就达到了90%的销售率，应该说将近2万平方米的销售面积，同时，22天以前，山西的投资客来到我们的现场，与我们签约了1万平方米，现在浙江投资团的投资客也来到了国美第一商街，选购了大面积的商铺，所以三个月的时间不断地利好消息的传来，给国美第一商街的客户带来了很大的信心，也给开发商带来了很大的信心，我们相信国美第一商街开街以后，生意会非常兴隆，而且这里投资的客户的收益率也会大大地增加。

　　主持人：感谢贾总的致辞，我已经有一段时间没过来了，正个青年路拓宽以后，因为国美第一商街都是临街的特色设计，已经感受到了它的温度和气氛。刚才贾总提到这种合作是双赢的价值，的确，陈先生您是带着浙江团的40位好朋友远道而来，浙商自古以来在中国的商业和投资界里面都有着其独特的位置，一个是敏感和活跃，另外就是他们有一定的前瞻性，会引起大家扎堆的效应，或者说是投资圈的舆论领袖。陈会长您在北京也有过很多成功的经验和商圈的定位，今天我们临时有一个意向签约，我不知道这个是我们的一时兴起，还是由于我们长期的投资和观察，大家的意见取得了暂时的一致，下面有请陈会长就这次签约进行简单的致辞！

　　陈俊：谢谢各位冒着严寒来到这里，外面尽管天寒地冻，而室内却是春意融融。我带着浙江团的朋友们来这里投资，浙江人有几种特别之处，这也是我总结出来的，一个是浙江的民营经济特别地发达，浙江的民间资本特别地丰富，浙江的民动投资意识十分地强烈，浙江老百姓和民众市场运作的手段也十分地高明，这是目前浙江的一个真实写照。

　　陈俊：从大的环境来讲，我也讲过一句话，媒体也经常在用，只有鸟儿飞不到的地方，没有浙商走不到的地方，遍布世界各地都有浙江商人。经过改革开放28年以来，浙江商人的这个“商”字在他们的身上体现得淋漓尽致，民营经济走在全国的前列。现在浙江的民间资本据初步估计，查得出来的有8700多亿，查不出来的还不好说，其中有4600多亿趴在银行里，流不出去，流在哪里都不知道，就是没法投资，没有投资渠道。在这种情况下，前几年特别是在长江三角洲兴起了一股温州炒房团、浙江炒房团等如此的行动，也就是以住宅地产为主，特别是在长江三角洲这一带，引起了全国的瞩目，也引起了全世界的瞩目，说明投资渠道非常少。

　　陈俊：05年7月份我发起了浙江投资团，主要在商业地产、高科技等等有利可图的行业当中进行投资。其中商业地产是我们一大块的投资领域，大家都知道商业地产用简单的话来讲就是做生意的，是要升值的，是有潜在投资价值的，明年后年可能要回收两百万、三百万，这是最基本的。

　　而住宅就不一样，住宅是居住用的，投资住宅我们现在已经过时了，这是早几年的事情，有一句话讲买房像买大白菜一样，这也是我们当时真实的写照，确实是这样，投资欲望十分强。现在我们要把浙江的商字表现得淋漓尽致，北京有40万的纯粹做生意的浙江商人，各个大市场里面都被浙江人所控制着、所垄断着。

　　而且有这样两个优势，一个是进货的渠道，全部是浙江的，义乌、台州、温州的小家电、小百货等等在全世界都是有名的，也就是说，浙江商人投资的目光是很远的。说句实话，可能国内其他省份的商人和我们比起来还有一段距离，我们投在北京的投资额就达到了3000多亿，每年给北京缴纳的税收有130多亿，而且每年呈上升的趋势。这个商团和全国各地的商团比起来都是遥遥领先，无法比拟的。

　　陈俊：我们投资有两个要点，可以与大家交流。你投资商铺有两点必须要牢牢把握住，一个用业内的话讲，就是地段地段还是地段，人气人气还是人气，这是我们需要紧紧把握的两个原则，这是颠扑不破的。比如说投资到哪个地方，要看常住人口多少，流动人口多少，产业结构怎么样，而我们今天来国美第一商街，有没有这两个条件？都是相吻合的，地段地段还是地段，人气人气还是人气。从地段来讲，我们很吻合于整个北京市的发展规划。北京市整体规划是往东移，往北移移不出去了，把通州、把东边移，把CBD建设成后花园，北京市有这么多的商圈，恰恰东边就是一个CBD。

　　而这个CBD是全世界有名的，05年在财富论坛上，我发表了一个观点，北京三环的商圈是怎么样分布，有什么样的特点，其中我讲到CBD商圈，CBD是北京最主要的一个商圈，是东边最主要的一个商圈，CBD这个概念是什么？也就是中央商务权，同老外做生意，这个商圈和苜蓿园的商圈不一样，而CBD商圈是和老外做生意，老外的总部都迁到这里。这里集中着好几千家外国的公司，这个区域的地域面积就是这么大，怎么办？就往东扩展，往青年路、往朝阳路、往通州扩展。

　　朝阳北路据我所知有100多万人口，不要小看这个数字，100万个人1年买一件衣服是什么概念？如果是健身的话，一个月来一次你这里健身又是什么概念？所以100多万不是一个小数目。北京大家都知道是1600多万人，流动人口是300—400多万，有100多万常住人口在这里，相当于一个中等城市，有的小城市就是20多万人，这里常住人口100多万，再加上流动人口，今天来一个亲戚，明天来一个朋友，所以这个流动人口再增加100多万都有可能，所以这个区域就等于是一个中心城市。而且是北京往东移的战略带，吻合北京的城市发展规划。

　　陈俊：交通又是什么样的概念？大家都看到这里有青年路、姚家园路，四通八达，都是明明摆在这里的。刚开始这片土地什么都没有，五年之前可能大家还半信半疑，但是现在明明白白的东西摆在这里，人口摆在这里，房子摆在这里，这是最实实在在摸得着的东西。所以，无论从大的环境，还是从小的环境来讲，大的环境是CBD的后花园，不管是前花园也好，后花园也好，最实在的东西就是人摆在这里，有这么多的人摆在这里，这么多的车流量摆在这里，这都是明明白白的事情。

　　我们做生意，我们始终和浙江商团的朋友讲，我们赚钱赚两方面的钱，大家都说赚钱，怎么赚？往哪里赚？很简单，就是赚两方面的钱。一个方面是赚人流的钱，没资源没关系，青年路这一块没有金矿、铁矿没关系，我人摆在这里，人总要吃饭，总要穿衣，晚上我到卡拉OK聊聊天，晚上和朋友喝喝茶，所以是赚人流的钱。最后最有特点的是上海，上海有什么资源？没资源，就是人，北京有什么资源？没有什么资源，就是人，而且交通发达，人口密集，有1600多万人。还有一种就是没有人没关系，我可以赚物流的钱，我这里有金矿、铁矿、银矿，虽然是深山，没人走，但里面有矿藏，没有人没关系，可以打通道路，把矿藏拉出来，所以没人也可以。这些都是很通俗的道理。我经常在各种场合讲，你们投资商业要赚钱，目标必须要准确，也就是说定位一定要明确，你赚的是人的钱还是物的钱。

　　陈俊：选商铺也是一样，我这个地方人群多，来来往往的人多，肯定生意好。有些商铺开业，说营业员站的比客户还多，这个怎么赚？如果客户挤都挤不出去，就不怕赚不到钱，营业员收钱都来不及了，就能够赚钱，这是特别简单的道理，这也是我们不断总结出来的。

　　陈俊：这一带我来考察过好几回，05年、06年我都来过。

　　主持人：陈总的一个值此就引起了一个学院派教授的现场版。今天我们有30多人到现场，这么快就有一个意向的签约，我想陈会长对我们很多网上的投资者是循循善诱。从陈会长如数家珍的论述中也有提到，青年路商业大道投资价值论坛第一个主题就是路，我们知道无路不商，无人不商，我想我们这也是我们30多位朋友来到现场签约的原因。下面进入我们主题论坛的部分。首先要补充介绍一下刚刚赶到我们现场的是五合国际北京公司总经理曹一勇先生。曹总也是商业地产规划方面的专家，做了16年的建筑师。

　　主持人：青年路、商业以及投资，刚才陈会长一再强调是投资，不是购房，是两个境界。接下来，我们跳出我们所在的国美第一商街售楼中心的现场，把我们的眼光和想像辐射到整个青年路、CBD甚至是北京在奥运时代大的商业背景。提到路，我们都知道中国有一句老话，家有梧桐树，引来金凤凰。路是引申商业价值的重要的通道，我们现在所处的位置是拓宽后的青年紧临的核心位置，在这个区域的周围，旁边的很多楼盘已经入住，由于拆迁整体放量的原因，青年路04年进入了整体开发的浪潮，就以国美第一城的住宅为例，从04年开盘的时候4144元每平方米，最后上涨到8500元每平方米，而且住宅都已经售完了，已经不是现在的价格了。

　　可以说这个区域居住了大量的CBD的白领，甚至有更加高端的人士，但这个区域的商业一直处于空白，还是属于原来厂库区的中低档商业。随着周围的国美第一商街等很多大盘青年路辐射区域的整体放量和入住，我们更多地看到的是一些社区商业，南方人把它叫做士多店，说到路的概念，一个是正个青年路，说到我们国美第一城社区本身，我发现其内部的社区路的还是还是有讲究的，我们有请贾总从我们外部大的路的环境和我们内部路的处理来谈一谈投资价值的体现。

　　贾玉鹏：刚才主持人已经提到，青年路是一条什么样的路？青年路大家可以看到，青年路拓宽已经完成，而且是六车道的非常宽敞的市政大道，而且它是连接姚家园路、朝阳北路和朝阳路的一个主要南北向的交通干道。在这里，我主要想提一下的是，从CBD往东，包括三环和四环，这些都是快速路，而且，朝阳路和朝阳北路也是一个快速通过的道路，所以在快速路的周边，这种商业价值是有，但是这种商业价值是什么？是车多人少的概念，青年路是东面唯一的贯穿南北的主干道，而且这条主干道是车多人也多，而且这条路未来的整个交通流量，包括入住的人口数量都会在青年路的两侧进行体现。

    青年路到目前为止可以看到每个社区都有一定数量的商业，同时，天河湾商业也整体开放和销售，所以青年会成为商业聚集的商业大道，我们现在把它命名为副道，为什么是财富大道？因为这个区域人口居住的档次已经是无庸置疑的，而且是已经看到的，包括星河湾，包括亿翠园 (论坛)，包括天河弯都是2—3万的价格，所以居住的都是CBD的白领，所以，国美第一商街的定位目前看是非常准确的，定位于CBD白领消费的时尚前沿。为什么这样定位？因为这个区域本身是CBD白领居住的区域，同时，国美第一商街整体的商业定位的档次是非常高的，目前我们已经入住的主力商业客户有国美电器，包括曲美家居，包括以妇婴为主要销售对象的维多利亚妇婴产品投资公司，包括香港的恒通集团也看好这个区域。

    恒通集团，香港恒通集团是香港第三大地产开发公司，除了李嘉诚和李钊基两个地产开发公司以后，第三个就是恒龙。而恒龙看中这个区域一个是区域的未来升值潜力，李嘉诚开发的项目就是在青年路北姚家园路上，之所以他们都看好这个区域，一个是这个区域的发展，再一个是国美的这个品牌对恒龙集团也也非常大的吸引力，而且恒龙集团现在有非常强的意向要整购我们的一栋楼。所以，在我们这个项目能够达到10万体量的唯一的商业中心的运作和国美品牌的后期保障，引起了各个投资客，包括品牌商家的入住和看好，同时，浙商和晋商争相团购，大家都可以看到国美第一商街未来的投资前景会如何。

　　贾玉鹏：说到道路这一块，因为青年路贯穿以后，包括青年路里头的这几条路，大家可以看到，青年路沿侧规划有将近5万平方米的商业，但是社区内部各条道路的两边都规划了大面积的商业。我刚才说的一点就是社区内部道路是大家看到的这种现状，但实际上我们的道路都是市政主干道，这从我们的沙盘上的规划可以看到。我们内部的每一层道路，就是内部东西向这条路往南直接到朝阳北路，而我们里头往西北方向直接能够到我们姚家园路。

    说我们内部的戏称为社区内部的道路其实都是城市的主干道。而且大家可以看到，内部这个道路一个是比较宽，同时，道路两边包括停车的位置和人行步道都留下了充足的空间。主道路是最适合做商业的，如果中间有隔离的双向几车道的市政路，对商业的人流聚散是不利的，而我们市政主干道更好适合做商业，而且适合人们在这里聚集，在这里购物。

    通过我们合理的车位的设计，包括人行步道的设计，使两边商业的价值能够更大的突显出来，同时能够保证里面道路的人流和车流都有一定数量的停留，而且能够一定数量地在这里进行消费。这样的话，就说明青年路主干路的贯穿，包括内部市政道路的穿行，已经预示了国美第一商街未来的商业价值会非常有前景。今天，浙商投资团的到来，包括陈会长亲自带队到我们国美第一商街，我们非常表示欢迎，而且，我们希望广大投资客，尤其是浙江投资客继续关注我们的国美第一商街，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢贾总的介绍，感觉贾总也提到尤其在我们社区的内路方面也考虑了很多细节。刚才他提到一个词，步步临街，我在出租车在里面穿行的时候，也觉得难能可贵的是社区唯一的大型的10万平方米的国美第一商街的开发商本身都具有非常强的商业运营背景。我特别想问陈会长，因为我经常听一些南方的置业投资者跟我提，他们说北京没有专业的商业开发，南方的开发商也认为北京的商业开发是一个瓶颈，包括杭州、上海的新天地都做得非常成功。

   作为浙商，应该说非常是一个敏锐的投资团体，目光更加苛刻。您刚才在致词的过程中提到了宏观的大背景和大势，刚才贾总也提到他们在路方面也考虑到了细节的方面，包括路的看窄，人在里面动态的感受和业态的结合，有人说上帝都是存在于细节当中的，我不知道您今天在来之前，自己有没有偷偷摸过底，考察过一些细节。您刚刚提到一个好的投资者要敏锐，要快，我注意到国美第一商街的餐饮街是最好的，90%都已经卖出去了，90%都已经入驻了，我不知道今天我们30多位朋友在这六大业态中，有什么是最感兴趣的？请您也分享一下你们敏锐的眼光。

　　陈俊：现在是最好的时期。为什么说最好的时期？你看前几年的国家推出的政策如国八条、国六条都是针对住宅的，都没有干涉商业，所以现在是商业发展的最好的时机，因为08年北京要召开奥运会，已经形成了一个热气腾腾的商业气氛，实际上北京拥有东京消费的七分之一，北京人口是1600多万，而在我们东边大的商业街区还没有，更是看中了这样的空白，我们浙江人以很敏锐的目光，向东边转移。在大概二十年前的时候，苜蓿园这一边也是空白，浙江人创造了一个神话，建造了一个苜蓿园，现在我们看中了这边的空白，抢到了这个先机，肯定会赚钱。

    土地是稀缺的，这个资源是不可复制的，国美第一商街卖出去一个铺位就是一个铺位，是不能复制，谁能够抢得先机？按照我们目光来说，现在是最好的商机。我把这个商铺拿过来，到时候升值的时候我的商铺就是现成的，下一步别人来投资的话，我们就可以坐享其成。所以，抓住这个大气候，我们就能够赚钱，赚钱赚钱要赚共产党的钱，要赚人民政府的钱，要赚老百姓的钱，这是一个目前正在兴起的地域，我现在投资在这里，过一年两年肯定升值，这是我们投资的理念和我们投资的实践总结出来的。

　　陈俊：我刚才讲人摆在这里，政府的规划都已经实施了，实实在在的东西都摆在这里，所以说，这个投资是很好的。再加上08年越来越临近，08年将会兴起一个很大的轰轰烈烈的气氛，现在没有一个政策是对商业不利的，都是有利的。所以，我们就要抢占先机，比别人抢先一步，才能赚到钱。我记得前年，西南有一个楼盘，现在这个老板变成我的好朋友，住宅是4800—5200之间，卖得很慢，商业是9000—12000，我说你就没考虑到我们浙江，我们带了一批浙江人进去，价值马上就得到了实现。当时的住宅是4800—5200，而现在的住宅都到7800，现在的商业是28000，往往我们的浙江人就是抢先一步，等大家都来了，价值就提升了。所以，我认为这一块区域，具体来说国美第一商街这一个区域，都是非常有潜力的，不管是地段，还是人气，都是投资的热点。

　　主持人：国美第一商街的六大业态当中餐饮已经剩下不多了，只有10%，那么剩下的业态你看中哪些业态？

　　陈俊：很简单，大家都把餐饮摆在前，我刚才说了，一人一吃口是什么概念？一家人一天到外面吃一顿饭是什么概念？所以说餐饮肯定是抢在前面，这是毫无疑问的。我们这里还有其他的业态，有健身、有服装、有百货等其他业态，这一块人的消费潜力在哪里？除了吃以外，还有什么？健身、运动都是潜在的消费，而且在这一带居住的人据我所知都是CBD的白领和金领，而不是下岗工人住在这一块，所以，根据你自己投资的业态，你再分析一下。 

    我手中的钱，我能投什么，我能做什么。这又涉及到我以前从商经历，我大概会做什么，我从来没开过餐饮店，你开餐饮店我给你200、300平方米你也不知道怎么弄，所以你要看一下你熟悉什么，先搞熟悉的东西。因为每个投资客都是不一样的，要根据自己的经验。其次要看老百姓需求的东西，需求越大，你就可以投资。老百姓的衣食住行，柴米油盐酱醋茶都是都是老百姓的所需求的，这就是你赚钱的方向。但是你的定位必须是大众的需求，哪怕你在这里开一个店，是国际一流的、国际豪华的东西，肯定卖不动，肯定亏钱，所以要定位明确。

　　主持人：说到定位，我也想问一下五合国际北京公司的曹总，早年我们商业都是盖出来先卖，而不是规划先行，我们都知道商业里面同一个位置，同一个店，比如国美第一商街的同一个店，不同的人来投资不同的业态，它最后产生的价值都是不一样的，所以说商业业态的组合就特别地重要。我不知道您怎么样来看国美第一商街所在的整个青年路的商圈，包括它缺乏的业态，您对业态规划的客观评价是什么？

，还是商业，最终的落脚点还是人，比较幸运的是青年路周围居住了白领阳光新贵群体，比如我刚才提到的上岛咖啡、巧克力店，以及一些主题的生活馆店，它们的起点已经很高了，但是不得不看到，经过这些人的入住以及周围人群的入住，有一个叠加的效应，可能这个区域还要洗牌。

　　【主持人 董宛】最后一个环节我们落到了人，现场有一位是曲先生，还有一位中大恒基不动产营销方面的专家，也是经常和人打交道的，我们先听听曲先生，我听华夏时报的主办方人员跟我讲，您有很多成功的投资经验，大多数北京人的概念还停留在住宅保值，或者是厂投资的概念，而且今年的股市也非常好，我不知道您目前在这个区域有购买商业吗？

　　【曲先生】我以前都在西边和北边投资，目前东区还没有，所以我来考察主要是想来投资的。

　　【主持人 董宛】说一说您的感受吧。

　　【曲先生】非常有幸参加华夏时报主办、国美第一城协办的的这个活动。这几年我自己摸爬滚打，也得出了不少教训，也有一些经验。首先，像刚才各位业内专家所讲，我也有同感，这个区域的板块和环境是比较关键的。另外区域的规划也很重要，考察项目的时候一定要了解周边的情况，路是怎么修，具体有多宽，交通是否方便，还有在城区的话还有拆迁的问题，再就是政府在这个区域的功能定位怎么样，这些功课是绝对不能少的。首先第一点就是交通，我们说的区域就是交通，交通要方便，因为有车族购物的时候，考虑的都是直接开车来，停车位必须要有，而且保证越多越好，而且停车是免费的更好。白领丽人要求购物环境好，交通要方便，区域的规模要有，有了规模以后，商家肯定就多，商家多了，商家的质量就有保证了。

　　【主持人 董宛】听您的口音，您应该是老北京。

　　【曲先生】我是投资。

　　【主持人 董宛】您投资主要在西边和北边，是因为地缘情结吗？

　　【曲先生】对。

　　【主持人 董宛】今天您来这边的时候，有没有眼前一两的感觉？

　　【曲先生】有，我一路开车过来，没有看到周边有什么配套的区域，而到这边以后眼前一亮，因为它给人的整体的感觉就是不一样，路的感觉不一样，到来这边看到路的效果和发展都使人眼前一亮。

　　【主持人 董宛】假如您到这边来购买商铺，您最重视的几个点是什么？

　　【曲先生】前面说了两点，还有一个重视的点是对开发商讲的，开发商要提供全面、贴切的服务，作为我们投资者来讲，我相信投资者的心应该是相通的，就是低总价，低风险，高回报，有这些保障，而且有开发商为我们贴切的服务，以及制度的管理等诸多方面，我肯定会考虑在这投资。

　　【主持人 董宛】总结得非常简单精辟，低总价、低风险，高回报。我想问一下贾总，对于商业后期的管理，前期我们做的多已经在眼前摆着，那么我们会不会进入后期的管理？还有一个是价格的问题以及预期的汇报，有请贾总谈一谈。

　　【贾玉鹏】根据曹先生的疑问，我简单地回答一下，确实低总价、低风险，高回报，对于低总价国美第一商街这一块在1.3—1.5万，我们的价格是低于周边的价格，所以是低总价。对于低风险这一块，在投资客购买完商业以后，开业前期，我们会组织大家统一和我们签协议，我们会为大家寻找商户，这一块，能够保证大家后期的运营以及良好的出租率和良好的经营回报，这个应该可以说做到低风险。对于高回报这个就更不说了，晋商和浙商都到这里来，广大消费者的购买行为是最有说服力的，所以国美第一商街的火爆销售就已经是一个比较圆满的回答了。

　　【主持人 董宛】之前我也知道国美投身到做商业，商业前期要经过养商，要投入巨大的成本，到了早上八九点钟的太阳的这个阶段。回归到人的环节，我们把话题抛给中大恒基不动产营销经理李总，最近很多身边的朋友问我的最多的问题是中国目前没有一种较稳定又相对较高回报的方式，最近的股市和基金虽然也都不错，另外，国家对整个住宅的宏观调控政策在07年仍会延续，您作为一个专业的代理行的权威人士，怎么样做商业的投资回报？我们还应该注意哪些？请您系统地阐述一下。

　　【李佳盛】首先，非常有幸参加关于商业方面的论坛，也感谢大家的参与。关于商业投资这一块，一开始，浙江商会的陈会长已经跟大家说了，就是两点，一个是地段，一个是人气。我们说无路不言商，无人不言商，国美第一商街周边的很多项目如锋尚、星河湾的住宅放量都非常大，这就具备了一个人气的前批条件，随着这些项目的相继入住以后，这些群体肯定会有消费。商业投资的首要条件就是要有足够的人气，并且这个商业的配比要和住宅的配比达到一定的比例。

　　【李佳盛】从国美第一商街的业态划分来看，是比较齐全的，因为商业分为两种，一种集中商业，集中是属于住宅的底商，这两种在国美第一商街都有。作为集中商业来讲，它的经营保障主要在于后期的经营管理，刚刚曹总也说了，如果我这边开一个店是卖珠宝的，旁边就是卖早点的，商业的价值就无从谈起。商业的统一经营和管理对于集中商业来讲非常重要，刚才贾总也说了他们后期有统一的经营管理公司，包括国美本身作为一个比较成功的商业代表，它在商业经营这方面会给大家提供比较有力的保障，包括国美本身这个品牌也是做得相当成功。在周边，包括像星河湾，在北京也是属于数一数二的高档项目，它为什么也选择在这个区域之内？相信也是因为看中了这个区域的发展。作为商铺来讲，本身它的是投资型的服务，投资型的物业有两投资回报，一种是把它租出去，有租金的回报，这个租金的回报所占的比例应该是一小部分，另外还有一块比较大的投资回报是属于商业物业本身升值的回报，这个回报应该说比租金的投资回报还要大。

　　来源：新浪网
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