时间：2007年11月17日

　　地点：国美第一商街租售中心

    以下为现场播报：

　　【主持人】尊敬的各位来宾、女士们、先生们，媒体朋友们，大家下午好。今天非常欢迎您来到国美第一商街租售现场，参加由国美第一商街主办的“朝青核心投资，牛市凸现，金融，商务，酒店携手国美第一商街”新闻发布会，感谢各位的光临。

　　随着国美第一商街的销售接近尾声，招商工作如火如荼的进行。国美第一商街区域商业中心的规划越来越多的得到商家青睐。今天的商家就是具有商圈典型性的商家，它包括建设银行、具有五星级标准的北京海德休闲酒店、紫东休闲商务会馆。今天，所有到场的嘉宾将共同见证这个合作的开始重大时刻。

　　下面，请允许我介绍一下来出席本次活动的嘉宾，他们是：

　　北京大学房地产研究所所长 陈国强

　　中国城市规划设计研究院居住研究中心主任 赵文凯

　　国美第一商街商业部经理 吴海辰

　　国美第一商街商业部副经理 修洪亮

　　北京紫东投资发展有限公司总经理 王玉娥

　　北京紫方华商业管理有限公司业务一部经理 徐以刚

　　北京紫方华商业管理有限公司 张静、刘钢、周艳、冯新民

　　北京海德休闲酒店总经理 郑珉

　　北京海德休闲酒店副经理 潘凯

　　北京海德休闲酒店总监岳宝俊

　　北京海德休闲酒店市场部总监马秉龙

　　北京海德休闲酒店总监 姜志棉

　　欢迎各位的到来。

　　参加本次活动的媒体有北京青年报、北京晚报、新京报、京华时报、信报、晨报、竞报、北京商报、参考消息、第一财经、首都建设报、中国消费者报、中国经济时报、新地产、新华社、千龙网、和讯网、安家、楼市、地产互动、北京电视台天天理财，教育台的置业大讲堂等40多家报纸、杂志、电视媒体。还有包括新浪网进行图文全录。

　　下面首先请国美第一商街商业部总经理吴海辰致辞。有请吴总。

　　【吴海辰】尊敬的各位领导，各位来宾，媒体朋友们，大家下午好，非常感谢大家今天光临国美第一商街，参加本次国美第一商街与银行、酒店的合作签约活动，我代表明天信华投资公司，鹏润地产，对今天的合作伙伴建设银行和紫东休闲商务会馆，海德休闲酒店表示热烈的欢迎，对今天的合作表示由衷的高兴。我首先预祝合作圆满成功。

　　国美第一商街所在的朝阳区青年路周边大盘云集，80%在CBD工作的高收入人群在附近居住，在充分市场调研和专家认证基础上，明天地产把国美第一商街定位为京东商业中心，辐射区域近100万的居住人群。考虑到这个区域的实际消费需求，国美第一商街科学规划了精品折扣街，餐饮街，超市中心，家居中心，品位生活中心，文体影城等六大主题业态，各种业态之间相互补充。

　　国美第一商街自开盘以来，在社会各界的支持下，受到消费者的极大认可，目前12万平米的商铺已经销售近95%，创造了京城乃至全国地产的销售奇迹，不仅如此，国美第一商街招商工作也非常顺利，70%左右的商铺已经有商家签约。

　　整个招商过程中，国美第一商街确实始终严格按照业态的规划执行，国美第一商街的业态规划是建立在科学合理的商业基础上的，充分考虑了业态稀缺性和互补性，能确保商家共同经营，聚集人气，而且我们规划并不是纸上谈兵，我们将通过协助商铺招商，协助运营，协助管理来帮助规划实现。在国美第一商街的规划和布局上，我们总结出“三四五”的商业地产经营新模式：“三”指三结合：努力实现商业和地产的有机结合，努力实现业态和规划的有机结合，努力实现短期和长期的优先结合。“四”是指四统一：统一规划，统一招商，统一经营，统一管理的四统一开发理念。“五”指五街合一，商业街，文化街，时尚街，体验街，娱乐街，全面实现了吃喝玩乐的消费新体验。

　　招商方面我们采取阶梯式租金的政策，前几年租金相对比较低，能帮助进驻的商户在短期内有效的控制成本，然后慢慢的提升，把利益让给投资者，让给经营者，确实为商街的持续发展提供便利。目前北京商业圈向外扩张，社区的人口会大量增加，势必会带来大量的需求，从而实现新的商业区域，与此同时，区域功能的划分，以及商业划分的进一步建立，商业地产开发总量的增加，给开发销售带来很大的压力，更考验开发商的经营策略和运营能力，商业需要后期运营，需要商业氛围，如果能运营得好，商业是成倍增长的，国美第一商街作为大型的区域商业中心，将一如既往的采取灵活政策，采取实际有效的措施，着力引进品牌商家，严格按照布局进行招商，并为商家提供最好的经营环境，为商家进行统一管理，推广保障投资者，经营者，消费者都在国美第一商街体现自己的价值，真正实现国美第一商街的长远发展。

　　朋友们，今天，国美第一商街与建行，紫东休闲商务会馆，北京海德休闲酒店的合作，使得国美第一商街引入了具有商圈代表意义的金融酒店业态，相信这些商家将发挥巨大的能量，提升国美第一商街的商街价值，为更多商家进入带来良好的环境，最后我祝愿我们的合作能够圆满的成功，谢谢大家。

　　【主持人】感谢吴经理。下面请北京紫方华商业管理有限公司业务一部经理徐以刚致词。有请徐经理。

　　【徐以刚】各位来宾，朋友们下午好，非常高兴能来参加这次活动，首先请允许我代表北京紫方华商业管理有限公司恭祝北京海德休闲酒店和紫东休闲商务会馆进驻。

　　北京紫方华商业管理有限公司是一家专门从事休闲商务会馆经营的房地产公司，经营范围涉及餐饮、娱乐、休闲、健身等众多项目，北京紫东投资发展有限公司成立于2003年，是一家集房地产投资，房地产经纪，物业经纪为一体的注册资金达6500万的大型企业。紫东休闲商务会馆位于国美第一商街的北侧，是一座高档休闲的商务中心，总建筑面积2.6万平米，会馆内集合高端商务，休闲、娱乐、餐饮、美容、SPA、KTV等各种功能，为消费者提供尊贵，全方位一站式服务。这种服务对选址要求非常高，选址成功非常重要，国美第一商街是最先具备成熟使用条件的住宅、商业综合项目。从地理位置上分析，国美第一商街位于的青年路板块，位于CBD的后花园，随着朝阳北路等三条主干道的开通，这里的经营是蒸蒸日上，并且结合了天鹅湾等高档住宅项目，从消费人群分析，这是一个高档的住宅项目，因为他们均来自于高级白领人群，目前这个区域还没有一个集中型的商业可以满足这些人的需要，国美第一商街集餐饮、休闲、娱乐为一体的休闲站，非常符合消费人群，我们也非常符合这个定位，因此我们决定与国美第一商街联手打造这一区域，并在此进行休闲业态的规划，填补这一市场的空白。

　　目前我们大堂已经打造完毕，我们大堂如王者之冠冕，会馆内采用框架架构设计，规划合理，使用方便，作为独立的商业建筑，会馆外部设计具有很强的标志性和现代感，同时充分考虑了商家的经营需要，预留了充足的大面积广告牌和停车位，以满足不同业态的多层面需要和经营需要，综合商业管理的丰富经验，以及专业的远景，相信紫东休闲商务会馆依托国美第一商街良好的商业氛围，不久将成为北京又一处区域性商务休闲会馆，目前紫东休闲商务会馆正在紧锣密鼓的招商中，我们相信在生活水平不断提高的今天，我们双方遵循互信互利的原则才能走到今天，我们真诚的邀请商家来感受这么一个氛围，与国美第一商街，与紫东休闲商务会馆共同创造财富，共同打造京东商务旗舰，我们相信通过各方的努力，以及媒体的支持，紫东休闲商务会馆会在此为入住的商家和前来消费的朋友们带来精彩的享受，最后，预祝此次战略联盟签署圆满成功。谢谢大家。

　　【主持人】感谢徐经理的致词，下面有请北京海德休闲酒店总经理郑珉致词。

　　【郑珉】各位领导，各位来宾，新闻媒体朋友们，大家下午好，作为北京海德休闲酒店的总经理很高兴和各位同仁一起出席今天的签约仪式，我们能和国美一起构建东部的商业地带，正是因为国美的商业品牌和科学合理的业态规划，引领我们看好朝阳青年路这个板块。作为CBD的核心建筑区，近邻CBD的优势，社会精英和白领的首选，集中了国贸，燕莎商圈的消费市场，消费潜力巨大，因此人们将它誉为CBD后花园是非常合理的。

　　国美第一商街规划了精品购物街，商品示范街，品位生活中心，文体新城等六大主题业态，各种业态之间相互补充经营，这是对传统商业的改造和升级，它把人们单纯的购物变成一种生活方式，一种积极生活态度，变成精神享受，我们正是看好了这一环境，并结合区域业态，打造一个国内首创的业态模式。其原因在于消费潜力：首先，随着CBD的兴起及东移，CBD周围聚集了天鹅湾，罗马嘉园等高档居住区，流动人口已有100万，随着京华社区等高档楼盘的使用，因此带来的消费前景更令人乐观。其次，交通网络的配套，青年路的拓宽已经完成，是六车道的市政大道，而且是连接姚家园路、朝阳北路的一个主要交通干道，CBD往东四五环都是快速路，青年路作为东面唯一贯穿南北的主干道，优越的交通条件必然会带来无限的人气，其所蕴含的商业价值也会得到提升。再次，CBD的模式将会东移，据调查CBD居住人口将会突破100万，居住人口多在25到35之间，多为上班族，其中IT精英，企业白领，自由职业者占据了主流，客户消费能力较高，较强。现今CBD板块集中在建外和朝外大街，以及燕莎核心区，蓝岛大厦等，他们是CBD区域的商业核心，去年年底，青年路区域的住宅集中面市，分别是国美第一商街，青年汇？，罗马嘉园等，使青年路住宅产品向多元化发展同时，也促进商业地产的开发。随着CBD的发展和奥运经济的推动，城市经济东移也不可避免，由于政策和交通上的种种因素，青年路板块潜力巨大，将来一定会成为CBD外延的中心。

　　据CBD管委会数据统计，进驻CBD世界五百强企业有120余家，随着外资银行和保险行业的进入，中国门槛的放宽，越来越多的外资机构开始抢滩CBD，现在CBD跨国公司近500家，随着国贸三期的交付，CBD的概念会越来越浓厚，而中国传媒两大支柱，CCTV和BTV进驻CBD之后，CBD周边将会因此形成更多的商业区域。从这个层面讲，已经吸引CBD居住人群的朝阳板块无疑会更获得商业青睐。因此这个脉络的把握是我们发展前景所在。

　　海德集团投资这个板块，就是借助国美投资商业之本，强强联合，共同打造商业街氛围，达到共同的目的。大家知道今天距奥运会开幕还有不多的时间了，奥运带给我们巨大的商业空间，对于我们而言，则是机会的把握，休闲健身，富民强国是我们大家期待和期望的目标，借奥运之光拓宽我们的思路，将行业发展风向标定位在之后20年，未来20年酒店业的发展将进入高峰期，不同酒店的业态将蓬勃发展，随着生活质量的增强，生活在都市里的人消费理念也从单一对比发展到国际化大都市的追逐，随着经济发展和生活方式转变，休闲活动在人民日常生活中扮演越来越主要的角色。

　　据英国经济学报预测，21世纪休闲产业将逐步取代服务产业，我们酒店主要是通过身体的放松与心灵的回归，为丰富生活提供了可能性，休闲不仅仅是寻找快乐，也是在寻找生命的意义，从休闲方式上来看，包括积极休闲和消极的休闲，北京海德休闲酒店将给人们提供的是积极的休闲驿站，暂时离开常规的工作，生活环境，合理，有计划的分配每天每个工作段，让身心得到充分放松，使精神愉悦，在休闲过程中体验商务的快乐。

　　酒店从选址，商务定位，运营模式都围绕满足时尚人群休闲享受与心灵回归的双重追求，向客户提供全新的精神感受为我们的宗旨，塑造北京海德休闲酒店这个行业的精品。

　　北京海德休闲酒店在国美第一商街立足，依托于内蒙古海德投资在北京打造的第一家五星级酒店。内蒙古海德集体建立于1996年，公司坚持以诚待人，以德待物的原则，抓住机遇不断创新，企业规模由小到大，涉足领域也不断的扩展。已逐步形成了马铃薯种植，食品加工，牛羊肉加工销售，房地产开发，以及酒店为一体的企业，包头海德集团下设内蒙古海德销售有限公司，内蒙古海德房地产开发有限公司。2006年该公司被国家八部委评为国家产品产业化优秀企业，为地区的繁荣和社会稳定作出了积极的贡献。北京海德休闲酒店将以其企业为先导，以真诚服务理念为纽带，满足高品质的需求，他是面向CBD和使馆区的商务人士提供商务休闲，温泉沐浴等一体化的商务酒店。

　　酒店邀请勘探专家来勘探地下温泉，我们配合的产品还有SPA，KTV，标准游泳池，电影放映，独特的红酒吧，台球，中医理疗，温泉沐浴，自助餐饮，总统套房等等。我们理念是为成功人士提供一个减压放松的场所，在这个过程当中实现商务活动的快感。我们将以五星级酒店服务为标准，令每一位客人体验这个感受，并为尊贵的宾客创造一个商机无限的高层交际平台。我们相信我们酒店的优先管理和服务团队，一定会在北京城东这块热土上创造辉煌，谢谢大家。

　　【主持人】非常感谢郑总的致词。本次活动的签约方还包括中国建设银行，国美第一商街引入了600平米的营业大厅，建行负责人由于有事不能参加这个签约仪式，我们之前沟通的时候他们表示，朝青板块发展潜力巨大，居民需要银行服务，建行国美VIP的储蓄所，为居民提供存取款、各种缴费、理财等业务服务，并为商家提供便利。

　　那么下面本次合作签字仪式正式进行。有请我们各方的助签国美第一商街商业部副经理修洪亮、北京紫方华商业管理有限公司张静、北京海德休闲酒店市场部总监马秉龙上台。

　　有请国美第一商街商业部经理吴海辰、北京紫东投资发展有限公司总经理王玉娥、北京海德休闲酒店总经理郑珉共同签字。

　　(签字仪式)

　　【主持人】今天来到我们现场的还有中国城市规划设计研究院居住研究中心赵文凯主任，赵主任长期从事城市规划建设研究指导工作，商业的发展对于居住区、居住区人群有着必不可少的重大作用，下面请赵主任做精彩讲话。

　　【赵文凯】大家下午好，现在北京的青年就是商业的供应比较大，很多的媒体上面都反应有些供过于求，这是目前遇到的问题，但是我觉得从商业地产也好，商业经营也好，对这个应该有一个长远的认识，我个人来讲，对北京的商业地产和零售业的发展信心还是非常强的。为什么这么说呢？首先我们现在住宅的房价涨起来了，房价翻了一倍；但是租金没有明显的上升，一年就是2%左右。商业地产刚起步阶段的租金回报也在5%左右，很明显，它的投资和经营状态是优于住宅的。

　　再有，大家对北京未来的经济发展信心很大。在国际上一个成熟城市里头，人均商业设置面积大约1.5平米左右，北京目前还不到一平米，大概0.6、0.7左右。从长期发展来看，市场的需求都是非常庞大的，随着经济发展，人的消费，人的收入都会提高，它对商业面积需求有一个大的提升，除此以外，我们现在各种经济形态，慢慢越来越丰富，对空间需求也是越来越多的，我们的商业面积，并不是只限于卖东西，还有很多的业态形势可以体现出来，像刚才我们签约的休闲酒店，休闲会所，这个形态也是未来商业形态的一部分。

　　再有一个方面，十七大提了一个叫“关注民生”，这一届的政府对社会保障是比较看重的，最近从宏观调控、住房保障，到医疗等等的推进都是比较快的，这个保障和消费的关系非常大，大家可以想一想前几年我们在降息的过程当中，发现降息并没有明显的推动消费，主要是我们社会保障不够，大家还是要把钱存在银行里头防老防病，子女上学等等这些需要，社会保障如果很发达的话，对人的消费刺激是最大的，那么它对消费是有一个明显的拉升作用。包括银行利息也提高到了很高水平，也就是说，在不远的将来又会过渡到降息过程之中，所以说未来在北京市以及全国都有这种情况，就是居民消费是增长比较大的，其实现在就已经比较大了，每年都是10%以上的增长。

　　再有一个，北京是一个国际化的大都市。明年要开奥运会，奥运会之后，北京的国际化进程会更快，因为奥运活动作为国家来讲是一个很好的国家品牌的宣传，北京的国际地位，开放程度，都在08之后是加速的，这是国际化造成的。这个国际化对商业来讲，客户群体也会加速的膨胀，所以总体因素来看，目前有很多的商业项目，招商可能比较慢，这个情况应该是一个很短时间内的现象，未来两到三年当中仍然会出现土地和空间供不应求的状态。

　　国美第一商街十万多平米商业，规模是相当大的，他的作用也是非常大的。我们通常说商业地产，把它分为市级商业和区级商业，这个分法是过去计划经济时代的叫法，目前我们行业内用的还不很多。国际上是把商业分成三个等级，第一个等级叫区域型商业中心，这个区域型指的不是仅为一个城市服务，而是为一个区域当中几个城市服务的。比如像上海的南京路，它的商业作用就是一个区域型的，本地消费占了很小的比例，北京的王府井也是差不多的，很多是区域的影响，这是一个类型。再往下就是叫社区商业，这个和我们国内讲的社区的概念不太一样，可以叫做大社区商业，这个大社区商业实际上相当于我们一个街道办事处或几个街道办事处了，人口在十万到三十万之间，北京就是这么一个情况。比如我住的附近，甘家口商场就是一个小区域的商业中心，像双安都是这样。北京这个城市发展到一定规模之后，很明显的就分成几个大社区来提供基本的商业模式。比如我们住西边的人很少到东边买东西，住东边也很少去西边。像中关村这个是新的，原有的燕莎，公主坟等等。再有一个级别叫邻里商业，这个就是我们说的社区商业，就是走路十分钟到五分钟，就是小型的商业形式，提供日常的便民的服务，像菜市啊，便利店等等，这些属于邻里型的商业。

　　国美第一商街一开始定位就定位到了地区型的商业中心，它的目标是向甘家口大厦，双安商场这样的地位去发展。应该怎么去判断一个商业，或者怎么样开发，怎么去定位，怎么去策划，这里我也简单给大家做一个简单的分析：

　　商业首先是它的复杂性，就是它所处的位置就决定了这个商业未来的发展，在这个基础上通过对商业的管理，通过其他方式也好，想改变最根本的东西是什么呢？这里面可以举一个例子，比如建外SOHO这个项目，它以前想定位是比较高档的，作为一个商业中心，一个时尚的购物中心的，发展到现在四年仍然是一个社区商业形态，就是60%-70%都是以餐饮，美容美发为主，其他都比较少，而且有一个特点，就是它的周一到周五生意很好，周六周日很少了，这个就是为上面的办公人群提供服务的社区商业。为什么会产生这样一个情况，就是说交通复杂性要区分区域性购物中心和社区购物中心，对交通要求是不同的。像国美第一商街这个位置还是不错的，是在青年路，姚家园路的交汇点，也是朝青板块这么一个大的居住区，基本上是几个“中心的中心”。

　　除了复杂性第二个问题就是人流，大家说这个商业都是考虑人流问题，但是这个人流也要区别对待，有的地方人流大，但是并没有人停留下来去购物，所以要做一点区别。在社区购物中心当中，人流的特征仍然是以它的基本的生活消费为目的的。要做好人流的规划，是离不开项目的规划和业态的控制的，从业态控制上来讲，其实也是区分不同等级的商业，比如区域型的购物中心，很大程度上是依靠同类相聚，产生规模的效益，比如我们亚运村的汽车市场，是一个针对北方地区的汽车交易市场，规模非常大，但是很单一，就是汽车。对于社区来讲，社区商业就不是了，人的购物行为都是有目的性的，这里面就需要把不同业态组合在一起，来互相补充，这就是很重要一点。比如南京路作为一个区域型的购物中心，它里面卖的有很多服装，它是在服装这个行业内有一些细分，有些高档，有些时尚，有些经济型的。

　　第三是商业业态的定位。作为区域商业它的业态丰富度要求是非常之高的，比如现在国美在这一点我觉得做的不错，在项目前期规划，设计上考虑了不同业态的需要，从几千平米这样适合超市的体量到比较小的时尚小店的街，和提供社区服务的菜市场等等，考虑的非常好。所以从它的业态出发，去选择它是多样性的建筑形态来组成这么一个模式，从这个上面讲，我觉得它这个体量为未来发展还算是打了一个比较好的基础。

　　第四个就是要说它的购物环境。商业比较强调环境，除了商业经营之外，硬件上面也有很大的影响，要注意商业的连续性，就是店面的密度，能够让人更方便的获得很多商品的信息，能够少走路看到更多的商品，有更多的交流的机会，这个对于商业来讲，是比较重要的。建外SOHO的店铺存在一个缺陷就是一个连续性，有的地下，有的上楼梯，有的二层，有的还得走办公楼梯上去，这个连续性不强，造成互相的借势不够。比如我要买一个衣服我就去服装店，旁边要有一个什么店我看见了比较感兴趣，但是交通很麻烦，我就不去了，这样社区商业当中，不同类型店互相之间的借势，借人流，共享人流需要便捷性，和店铺的连续性。再就是店面环境的舒适性，这个也是大家的购物环境当中很突出的一点。很好的一点是国美第一商街的建筑是有可改性的。在商业体中可改性也是一个比较重要的特点，它随着商业不断成熟，业态不断的调整，建筑体也应该有很强的适应性，国美商街整体形态都是按照商业要求去做的，可以灵活隔断，可以增加减少某些设施，适应性还是很好。

　　第五个就是管理，管理也是商业比较重要的方面，比如说像我们现在全世界租金最高的就是纽约的第五大街，租金每平米一年是一万五千美元，一年租金比我们商铺卖的价格还贵，它怎么达到这么一个高度，一个是它处在曼哈顿，作为全世界的中心城市，这是一个外部条件。另外一个很重要的就是它一条街分散的业主形成了自己的协会，他们能通过这么一个协会组织，来协调分散的产权，能采取统一的行动，来维护自己的利益，比如说有些高端的业态，也需要低端的业态去支持它。比如有些廉价的餐饮服务，像做包装的服务，可能它需要低租金，这个时候就需要分散业主有一个很好的自我管理的机制，去协调。目前国美第一商街还是在招商过程当中，开发商这边已经做了很多努力来协调这个小业主和商家之间沟通，那么我也希望我们可以在这个方面继续创新，继续探索。对于鹏润来讲，国美第一商街是它未来商业的第一块招牌，未来这个路要走下去，在模式上，在市场信誉上，都需要把这个第一商街在软件上继续推动，这个实际上也是对业主投资回报能够稳定的提升是有帮助的。

　　我就从这么五个部分，从商业的一般性规律和国美第一商街的特点结合起来说一下个人的一些看法，给大家参考。谢谢大家。

　　【主持人】非常感谢赵主任的发言，今天我们有幸请来了北京大学房地产研究所所长陈国强，陈所长对北京房地产、商业地产发展有着多年的深入研究，对CBD区域、京东商业发展也非常关注，下面请陈所长讲话。

　　【陈国强】很高兴来参加今天下午这个活动，我想借这样的机会谈一点个人对于国美第一商街的感受。我觉得从商业地产的角度，国美第一商街可以说在北京商业地产上已经成为一种现象，也广受媒体和业界的关注，为什么能形成这种现象，或者说有这么一种效益，我觉得跟开发商在项目的规划设计，开发、招商、运营等等一系列过程当中的做法有关系，或者说有一系列独特的地方，有与众不同的做法。我个人理解这种与众不同表现在下面几个方面：

　　首先表现在对于商街项目的定位上面，第一商街的定位既是社区商业，或者说邻里商业，同时也是区域商业，刚才赵主任对于商业地产，商业的不同层次做了一个很好的说明。我跟他的理解有一点差别，我们作为城市地产来说，我们有几个区分，首先是市一级的区域中心，比如CBD商圈，中关村商圈，王府井商圈，他有一些标志性的地产，我们可以认定为市一级的区域中心，像上海徐家汇的这个商圈，这个商圈里面标志性的地产我们可以归为市一级的商业中心。第二个层面应该是区域性的，像刚才赵主任说的双安，甘家口商场，类似这样过去服务于某一个区域的商业，这种我们定义为第二个层次的区域性的商业中心。接下来类似邻里商业和社区商业，我认为国美第一商街近似社区和邻里商业又类似于区域商业。大家都了解了社区商业是满足社区居民的日常需求。他的主要满足对象当然是所处区域的，或者所处小区的居民，满足他们的需求这是一个基本定位，国美第一商街包含这六大主题的业态，对居民生活也是应有尽有，也是全方位的满足了，作为社区商业来说条件是非常优越的，我想能享受这种商务配套，对于小区居民，或者附近居民是太幸福了。

　　同时定位上又不局限于社区，受益的群体远远不局限单一的社区，不局限于国美第一城这么一万多的业主，是把这么一个板块，近三十万人口这样一个群体作为自己目标的消费群体，开发商应该说是非常敏锐的把握住了这样一个板块，迅速成为新兴社区的商业机会，所以在定位上独特性就表现出来了。

　　而商圈的配套规模，总共100万平米的社区，商业配置了近十万平米的规模，比例是相当之高，可以说社区商业里面是绝无仅有，一般社区里面我们很难得见到的。总体量超过十万这么一个规模，业态非常丰富，有六大主题的业态，布局也是非常合理。规划设计上也是考虑了超前的特点，按照区域性商业中心这样一个标准，这样一个要求来建设的。同时刚才说的六大主题商业业态，这种规划布局充分考虑到了区域商业布局的稀缺性，他在商业配套方面应该说有很多的滞后性和欠缺性，开发商有这么一个相应的机会。充分考虑到这个板块新增的近三十万的人口，他们实际上是目前城市当中消费的主力群体，和消费能力最强的群体，他们在各方面参与休闲、娱乐、健身等等各方面的消费需求。也充分考虑到了新兴商圈商业配套方面的缺口，这样使这个商圈具备了成为区域性商业中心的要素，所以可以这样说，国美商圈在社区商业迈向区域商业方面做了一个有益的探索。这是它在商街定位方面和一般社区商业相比与众不同的地方。

　　第二个与众不同的方面，我认为体现在开发商自身的角色定位上面，我们注意到无论是国美第一城还是亚北的明天第一城，开发商在他们两个项目所在的区域，随着明天第一城，国美第一商街的开发，实际上使得原有的商业格局发生了脱胎换骨的变化，换句话说，朝青板块也好，立水桥商圈也好，过去的定位，商业格局由于开发企业的强有力的引导之下，都获得了引人瞩目的提升，比如说立水桥商圈和朝青板块的商业价值，由于国美第一商街的开发和运营，由于明天第一城的配套商业的运营、营销，实际上对相关区域的商业地位都获得了相当快速的提升，商业氛围也可以说是积极升温，新的区域性商业中心，可以说是在媒体、业界的参与推动下风声水起了。从这个意义上来说，开发商的身份角色已不单单是楼盘或者住宅的开发商了，从一定意义上已经转型成为区域运营商，成为某种区域运营商的角色，实际上这个角色的转型，或者多元化，在开发商来说，可能不是主观，是一种下意识的行为，我认为开发商种种角色定位上的变化，或者说这种转型对于他所处的整个区域的新开发的楼盘的居住价值，这些区域的商业价值，他的提升应该说意义是非常重大的。这个是从国美第一商街前期的规划设计，从开发销售到后期的招商运营管理等等都引申出来开发商自身角色和其他住宅开发商相比，这个是显得非常与众不同的地方。

　　第三个与众不同的地方，我认为是在项目的运营模式上，我们都知道住宅地产大多数都是以销售为主，开发企业通过销售可以比较快速的回收，完成开发周期，商业地产跟住宅地产差别有很多，商业地产有持有经营的，有出售之后整体包租的，有出售店面回收投资的，有很多情况，如果通过出售销售来实现投资回收的，开发商我们都知道，我们经常看到情况是出售之后，开发商在后期的招商运营管理这些环节实际上是退缩了，应该说这种做法是商业地产项目当中，大家是非常常见，习以为常的一种做法，我们看到国美第一商街在运营这个项目过程当中，就是和其他开发商表现出它的独特之处，也就是说他们对于商街也采取了出售这样一个办法，当然他们没有卖完就一走了之，而是在招商乃至管理都全程参与，并且投入很大的力气进行项目整体营销推广，营造商业氛围，凝聚人气，可以说这个举措对于商户，对于投资方来说都是有利于商户的。可以说是既独特又难得，可以说体现开发商对社区居民以及商户高度负责的一个做法。体现了企业的社会责任感。从中我们也看出企业在这样一个商业地产开发运营过程中是不断的走向成熟，我觉得这种做法在当前不少企业仍然还是以追求企业利润最大化，或者说追求投资收益为第一优先考虑的现实环境之下是非常值得提倡和表彰的做法。

　　最后，我祝愿国美商街这样的一个京东第一商街能日益繁荣，他的“三、四、五”的经营模式，能成为我们商业地产运营管理模式当中一个成功的案例，谢谢大家。

　　【主持人】非常感谢陈所长。这个机会非常难得，有很多投资者和商家都到了我们现场，下面，有请我们商业部的吴经理再对本次活动做简单的总结。

　　【吴海辰】非常感谢两位专家的介绍，我代表我们地产公司会虚心接受大家的建议，未来招商过程中充分考虑两位专家对我们的建议。今天的活动紫东休闲商务会馆，北京海德休闲酒店的签约仪式，也是预示着我们国美第一商街大规模的招商活动正式启动，我代表我们国美第一商街所有负责招商的人员向广大的业主，包括投资客，运营商保证，我们国美第一商街是一个负责任的地产商开发出来的，我们要把我们的一些利润让给客户，让给业主，让给愿意在我们国美第一商街经营、运营的商户，同时，我们商业部将携手紫东休闲商务会馆，携手北京海德休闲酒店，共同打造国美第一商街的品牌影响力，实现整个国美第一商街长久繁荣。在合作过程中，我们同心协力，大展宏图，为朝青区域的经济发展作出应有的贡献，为区域消费人群带来更高品质的生活。希望更多的商家来此创业，与我们共享繁荣，谢谢大家。

　　【主持人】感谢各位来宾，本次合作活动圆满成功，让我们共同祝愿国美第一商街经营成功，祝愿建设银行、北京海德休闲酒店、紫东休闲商务会馆经营发展顺利，感谢陈所长、赵主任的精彩发言，感谢各位嘉宾、谢谢大家。请大家有时间再来国美第一商街体验它的发展，相信每次都会有不同的感受。今天的活动到此结束，谢谢大家。

来源:http://bj.house.sina.com.cn/mansion/2007-11-23/1003225597.html