【娄红生】一期我们的住户在1588户，在5月31日入户，二期1636户，在6月份入住，5、6月份将近1万人入住。在座都是餐饮品牌商家，希望大家抓住这个商机。第三期10月底，第四期今年年底。我们对国美第一城做了简要的分析，这些业主都是我们在前面销售当中，因为我们住宅销售基本接近尾声，我们对5800多户业主进行了统计，当中30%都是高级职员，15%是私营业主，同时还有文艺工作者、医生、传媒、教师、律师、演员，都非常多，另外我们对客户的年龄也做了简要分析。主要年龄集中在30岁到40岁之间，30到35占33%，我们客户群是年龄集中在30到40岁，职业主要是高级职员或者公司的高级管理层。另外个人收入我们也做了统计，在个人收入也35%的人月收入到5千到8千，19%人在8千到一万二。

【娄红生】第二个工作区域分这么几块，CBD区域占42%，另外金融街、开发区、西单、东单、王府井等其他区域都做了统计，其中金融街占9%，开发区6%，商业区域5%，其他区域7%。十万平米商业核心达到京东第一商业街，这是我们喊出的口号和决心。这是主要辐射区域和次要区域，主要辐射区域东至五环北到姚家园路，次级辐射区域东到管庄、西到东三环。这是我们的业绩和图片，这很明确把功能区域和配套区域写上了。

签到墙

【娄红生】这是我们的餐饮街，大概全长350米到400米之间。这里是我们一月份推出的邻里中心，居住在这里的老百姓买肉蛋奶，买花，还有银行、邮局都在这里。还有家居生活馆，入住后第一件事就是吃饭，但是还有一个重要的就是装修房子，我们设计了厨卫、卫生洁具、窗帘布艺等都在这里，另外还有社区的配套，还有相应的幼儿园、体育中心、小学，幼儿园目前正在和21世纪幼儿园洽谈，定位在比较高档的双语的幼儿园，住在社区的业主小孩上这里会有一定的减免，另外还有一个小学，这是交给朝阳教委办的。这边是我们住宅一期、二期，就是五、六月份即将入住的规划图，大家可以很清楚的看到，就在我们入住的整个区域的东侧这个餐饮街承载着三千多户的餐饮需求，同时这里一期、二期标的很明显，野景做的很漂亮。

【娄红生】这是三四期的规划图，包括商业中心、邻里中心都有，另外一二期外，下面也有餐饮，这是商业效果图，把肯德基加在这里了。总的商业规划是以一区、一中心、一街来定的，这街就是餐饮美食街，一中心是社区营业中心。我们邻里中心在住宅三区21号楼里，一月份已经推向市场，销售情况一直很好。我们餐饮美食街就在这里。

【娄红生】我们一区以大型综合超市、服装市场来吸引周边人群来消费。我们家居生活馆以家居、卫浴、建材等市场为主，满足大家的装修需求。一中心就是商业邻里中心，以服务性质为主，比如服饰店、蛋糕店、美容美发，满足一般的消费需求。

【娄红生】10万平米的商业规模中，餐饮街占了3万平米，是目前东部区域规划最大的餐饮一条街，希望各位品牌商家代表能够把我们的规划有比较深刻的认识，大家也可以到售楼处看一下沙盘模型。这是推出的26号楼设计的产品和定位，比如把麦当劳、肯德基、小吃店放在26号楼。这是26号楼的平面图，我们设计的面积实际是偏小的面积居多，大概面积主要集中在200平米以下，适合中小型餐饮，比如金鼎轩等大型餐饮过来，我们也给你预留了，还有12号楼、17号楼，这是我们6号楼的设计。目前12、17号楼在26号楼对面，我们也没有切割，我们事先引凤筑巢，根据品牌商家的特点我们来切割，我们中间如果要三个扶梯，我们就给你加三个，你们提的条件我们都会答应。这是12号楼的产品分割。这是面积比较大的纵向切分。这里还设置了洗浴中心。这是我们17号楼的分割示意图，17号楼实际在餐饮街中心部位，这个小广场虽然不大，但是是以后大家活动、休闲的中心，17号楼商业面积会更好的吸引社区内的住户。

【娄红生】这里有一些数据给大家念一下，测算北京市餐饮市场至少每年有240亿的消费需求，实际上这都是商务局中的资料写的。国外的消费业将近100亿。2006年北京市餐饮市场将会大幅度增加，行业发展水平总体比较良好，北京市商业局提供的数据显示，10月份餐饮业零售额达到17.6亿，1到10月份餐饮累计额达到140亿，我从侧面也了解了一些，比如我们目前媒体、报纸投放第一位的是谁呢？其实并不是房地产业，是餐饮、美食，是食品行业，餐饮业已经成为增长速度最快的行业，据专家预测，2008年北京市入境旅游者将达到500万，国内旅游者将达到1.2万。北京市和整个大的消费环境餐饮业是很有关联的，前景不可估量。

【娄红生】国美第一商业街比较大，在北京找不到如此规模的同类型商业，10万平米大家可能没有什么概念，可能跟王府井差不多大，填补了本区域的商业空白，业态包括购物、休闲、餐饮、娱乐，满足了周边区域外，还能辐射周边京东地区，我的报告就到这，谢谢大家！

【主持人】听完娄经理对整个商业的阐述后，我们有请朝阳区商业联合会李贵保会长发言。

朝阳区商业联合会会长李贵保

【李贵保】尊敬的陈总，尊敬的各位嘉宾，大家下午好！感谢主持人把我的发言放在了这样一个位置，就是领导们都讲过了，我又放在这样一个位置我很高兴，说明对我还是非常尊重的。我先简单介绍一下，我是朝阳区商业联合会的会长李贵保，我在朝阳工作了多年，我从62年就在朝阳区百货公司一直干到现在，大概44年，应该说我对朝阳的商业，对朝阳还算是一个知道情况比较多的人。另外还有一个情况，对国美第一城，尤其国美第一商业街，我好想就更有一点发言权，因为我去年一年之内参加了三次我们国美第一城举行的有关商业地产的研讨会。三月份我们研讨打造东区商业品牌的研讨会，六月份我们为第一商街揭幕，七月份又研究了大型社区商业，如果按照三月份说，打造东区商业，到现在正好一年，如果按六月份第一商业街开街到现在也已经有九个月了，所以我应该说对朝阳很熟悉，对朝阳的商业很熟悉，对国美第一商业街也比较熟悉。我恰恰不熟悉的是餐饮业，因为我一直从事百货业，所以刚才正好我们商务局领导，我们餐饮界的巨头何秘书长，已经站在餐饮角度谈了很多，我想今天就国美第一商业街，也是我们其中的美食街，我认为这个商业街具有非常好的发展前景，我想对这发展好的前景做一个分析，我想提出五点理由。

【李贵保】第一点理由，就是我们国美第一商业街的地产开发商非常注重和我们经商者的结合，我觉得这应该是北京市的地产商都应该很好的学习，尤其是商业地产，我觉得前期很多北京商业地产，应该讲，他们前期从设计一直到最后的经营，他们在理念上存在很多问题，比如他们设计，开始设计的时候，因为商业地产并不清楚我们商业需要什么样的地产，这样盖出来的物业怎么更适合我们商业的经营，我觉得很多地产商只懂得开发住宅，对于商业地产还不是十分清楚。另外大量商业地产开发地产的时候，它是以很快的收回来它的投资为目标。所以它面对的不是我们经营者，而是大量的投资者，可是从前几年的经验已经发现了，很多的商业地产的投资者并不是商业的经营者，而且它是第二房东，买房是一铺养三代，然后二次出租。因此很多商业地产开发之后，卖掉之后，结果商业地产不成规模，而且不符合市场的需求，所以很多商业地产变成了烂尾房，或者商业地产经常的更新，今天是开餐饮，明天开百货，后天可能开美容院，大后天可能开兽医店，这很多了，唯独我们国美的商业开发者是非常精明的，这应该是跟我们陈总的经商理念是一致的。因为我们陈总过去搞过我们国美商业的经营，所以他非常懂得一个地产的开发必须和经营者来结合。所以我说我们国美第一街由于有着这么一个好的开发理念，所以我认为我们国美第一街它的成功已经奠定了很好的基础，就是商业地产的开发商已经很好的和我们商业经营者密切结合了。今天应该讲就是一个证力，请来这么多北京市的餐饮巨头过来，我想无疑对我们未来的商业地产是很有利的。这是第一个理由，就是我们商业地产和我们经营者的密切结合是商业地产开发成功的一个重要因素，也就是说我们国美第一街之所以我预测它未来是成功的，前景是好的，这是第一个理由。

【李贵保】第二个理由，我觉得我们国美第一城所处的朝青板块具有得天独厚的市场优势。我在朝阳，我对这个地块非常了解，这个地块应该具有得天独厚的地域优势，因为这个地块处做我们京东，处在CBD东区，也处在我们两轴一带的通州和顺义开发区的带上，另外它的交通是非常发达，从它有朝阳路、朝阳北路、姚家园路，两头有四环路、五环路，中间又有青年路，所以称之为朝青板块，这个板块的交通通达性是非常好的，大家都知道，做商业关键要看交通的通达性，很多消费者要到这来必须得有便利的交通才会过来，那我们这里正好具备了交通通达性的特点。所以我觉得朝青板块之所以能够这么火，我觉得它确实跟地理，跟交通是非常密切相关的。而且这里的房地产可以说是非常非常的火爆。从珠江的罗马，一直到华纺宜城，一直到国美第一城，一直到卖到一万多/平米的星河湾，都是很火爆的，这说明了这个地域的优势，我预测国美第一街将来好的第二个理由，就是朝青板块会给它带来无限的商机。