图为青年路商圈投资发展高峰论坛现场

　　温州、山西一直是楼市精明、热情的买家，到哪都能掀起一场投资的热潮，2006年12月16日下午3点，山西购房团空降国美第一城，国美为此举办了青年路商圈投资发展高峰论坛。新浪房产进行了现场直播。

　　到场嘉宾：(以下排名不分先后)

    明天地产业务发展中心总监贾玉鹏

    晋商康福俱乐部主任潘炜戈

    朝阳区商业联合会秘书长刘望黎

    中国步行街商业街工作委员会秘书长董利

    朝阳区商务局综合科科长蒋玮

    华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎

    国美第一商街商业部经理吴海晨

    以下为现场直播：

　　主持人：各位先生们，女士们大家好，今天跟高兴邀请到政府部门的有关领导，以及商业地产界的专家和媒体界的朋友们，共同探讨青年商圈的商业投资发展问题，首先我介绍一下今天到场的嘉宾。

　　明天地产业务发展中心总监贾玉鹏、晋商康福俱乐部总经理潘炜、朝阳区商业联合会秘书长刘望黎、中国步行街商业街工作委员会秘书长董利、朝阳区商务局综合科科长蒋玮、华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎。欢迎你们，今天到场的还有中央电视台，北京电视台，北京青年报，北京晚报，新京报，信报以及新浪网等各大媒体。此外今天的活动现场还邀请到30多位想要在国美第一商街掘进的山西顾客。我们知道青年路是朝阳区离CBD最近的一条中轴路，目前青年路贯通了朝阳北路，姚家园路，交通位置极为重要，这也是众多高档住宅集中在青年路的重要因素。目前青年路区域的住宅项目在开发住宅的同时，已陆续开发一些商业，而且他们形成了该区域多种商业业态的融合，以青年路为中心的新商圈已经形成，一条新的商业大道正在崛起。

图为晋商们空降国美第一城现场

　　今天我们讨论的主题是怎样才能使青年路商圈发挥最大的商业潜力，成为真正意义上的商圈。下面首先请国美第一商街商业部经理吴海晨先生介绍一下国美第一商街的规划。

　　吴海晨：感谢各位来宾光临国美第一商街，我简单介绍一下国美第一商街的现状。青年路是朝阳区离CBD最近的一条中轴路，南是朝阳路，北到姚家园路，东西两侧分别与四环和三环连接，到城市八通线也只有十分钟左右的车程。庞大的消费需求使青年路沿线商业迅速升级，目前青年路板块正在开发和已入住的项目已接近30万人口，2008年以前将接近一百万。青年路沿线大盘云集，人流密集，且已进入集中交房阶段，一百万平方米的国美第一商城，60万平米的罗马嘉园，32万平米的青年汇 (论坛 像册 户型)，周边其他项目有朝阳园 (论坛 像册 户型)，甘露家园 (论坛 户型)，星河湾等等，上述各项目均价基本可以达到一万到一万五千元左右。

　　青年路朝青板块的消费中心，他们都以CBD白领，小资和中产阶级为主，他们渴望附近有相应的商业配套设施，可以在家门口放松消费，而且此类消费人群大多有超前消费的意识。

　　50万的常住人口，近百万流动人口，商业配套设施暴露出档次偏低，体量不足，业态分配不合理的缺点。比如就近居住的人群，经常要开车去三环内找个象样的饭馆吃饭，逛商场也要去市中心，这难以避免地出现了交通拥堵。青年路有餐饮消费休闲娱乐消费，购物消费等巨大的缺口。

　　国美第一商街是青年路上最大的商业项目，规划有三万平米，京东最大的餐饮街，一万平米的家居生活城，一万三千平米的社区生活中心。国美第一商街最大的特色是所有的商铺都是临街，同时业态规划组合方面，充分考虑的商业布局，为了迎合消费需求，使各种业态之间形成相互补充，相互吸引人。处于国美第一商街布局中心位置最好的一处金角，直面青年路，有观光电梯和外挂式连廊，每个商铺都有独立的门脸，充足的商业配套，使二三层商铺具备与首层同等的商业价值。

　　文体影城运动中心，是青年路板块唯一的一各专业性文化娱乐健身运动中心，青年路年轻白领的夜生活主场 (论坛 像册 户型 视频1 视频2)。

　　国美餐饮街总长300米，总面积达3.3万平方米，由五栋楼组合而成，是京东最大的餐饮街。从中档家常菜到商务宴请，各种风味小，以及咖啡酒吧一应俱全。

　　超市购物中心，目前国美电器，物美超市，百安居，集美，等大品牌连锁店，都以旗舰店的标准进入国美第一商街。

　　家居生活城，青年路周边有五百万的住宅放量，家装建材成为最快最现实的消费需求。

　　社区服务中心，1.3万平米的社区服务中心，来自新加坡的商业理念。方便社区，服务青年路区域，统一管理，统一规划布局。

　　国美第一商街实现了消费者逛街，购物，餐饮，娱乐健身等全方位的消费需求，在青年路板块脱颖而出。

　　最后，愿大家与国美一起共创财富，谢谢大家！

图为国美与山西购房团签约

　　主持人：谢谢吴先生，今天对于国美第一商街来说是一个特殊的日子，他们迎来30多位来自山西的顾客，他们非常认同青年路商业大道的投资价值，让我们一起见证一下山西顾客与国美第一商街的签约仪式，下面有请明天第一城 (论坛 像册 户型 样板间)业务发展总监贾玉鹏先生和请山西投资团代表上台签约。

　　(签约仪式)

　　主持人：我们再次鼓掌预祝双方合作愉快。下面有请嘉宾上台就坐。刚才吴先生给我们描述了国美第一商街以及青年路商圈的现状，下面我们有请明天第一城业务发展总监贾玉鹏先生给我们致词。

　　贾玉鹏：大家下午好，首先非常欢迎广大媒体的朋友和广大山西的购房客户光临我们国美第一商街。国美第一商街是整个依托于国美第一城大型区域性街区，而且国美第一商街正式入市以来招商非常火爆。大家知道整个北京市在06年的商业市场是非常火爆的，而且商业新推出的项目也层出不穷，广大的山西购房客户和浙江的购房客户，对北京市的住宅市场和商业市场都非常看好。尤其是在这个大形势下，大家对商业项目都非常的青睐。在一些发达国家，商业项目和同地区的住宅项目是十到五倍，而北京只有二到三倍。

图为明天地产业务发展中心总监贾玉鹏

    我们这一地区，整个住宅售价在一万以上，有的甚至达到三万多，比如星河湾。而我们国美第一商街整个商业平均售价才一万三千一平米，这个价格在个区域来说，性价比是非常高的。为什么我们可以以这样的价格面世呢，因为国美第一商街秉承国美的优良传统，低价促销，把利润让给广大的客户。为后期的商业打造一个非常好的发展环境。同时我们国美第一商街整个三万平米的餐饮街招商和销售情况已经接近90%，目前正在销售的21号楼，今天山西购房团来的时候，正是我们21号楼开盘的时候。

    同时现在国美第一商街迎来了很多的商家，包括国美电器，这是我们自己的。还有物美啊，还有百安居啊，都入住国美第一商街。由于国美第一商街有这些大的主力店的支撑，对国美第一商街后期的发展带来很大的升值潜力。

　　所以今天看到广大的山西购房团光临我们国美第一商街，感受一下我们目前的招商火爆氛围，我们非常感谢。如果大家有意向的话，可以进一步咨询我们现场的销售人员，希望广大的山西购房团的客户能够在我们这里落户，我相信你们的眼光一定不会错，在这里投资一定会有丰盛的收益，谢谢大家！

　　主持人：感谢贾总，从国美第一商街十万平米的销售规划方面，给我们描述了一个新的区域。下面有请晋商康福俱乐部主任潘炜戈先生发言，请您从投资者的角度位我们分析一下，北京商铺市场和青年路商圈以及国美第一商街的投资价值，有请！

　　潘炜戈：刚接到北京晚报的向东的邀请让我谈谈感想，关于国美第一商街的情况我了解的不是很多，在此之前我更熟悉的是国美的一个零售商的角色。今天来这儿初步看了一下，我把国美比喻成一只专门下蛋的鸡，我就属于一个品尝鸡蛋的一个食客。我现在在北京主要是给山西晋商朋友做健康服务，做这个服务同时，前后大概有十年的时间，陪朋友们，陪客户看过各种各样的楼盘。今天我觉得我对国美第一商街的定位，我觉得很兴奋。

    最近几年媒体对晋商购房也许许多多的议论和描述。如果从商业的角度呢，我觉得国美现在创造了当今商业经济的一个新的模式。同时呢，他又把商业的概念引进到住房里头，引进到经营当中，从我个人角度来说，非常符合我们现在山西富裕起来的一些客户的口味。我们在上海和厦门看到的楼盘都是和商铺相关的。但是像国美构思的完整，我以前还不多见。

　　我现在觉得对第一商街的建议啊，如果要是下一步要提出一个自己的概念，一个品牌，不妨在宣传上再更加点力度。因为在此之前，我觉得他不单只是广告，至少是理念上的一个传播。国美本身在商业经济社会，有一个品牌效应，本身对消费者有一个启发，在这个层面说他就不是一个简单的商业经营，而是一个生活创业和发展的结合。如果要做成这样子，我就觉得非常有意思了。我就简单说这些，谢谢！

 
图为中国步行街商业街工作委员会秘书长董利

　　主持人：谢谢，下面有请中国步行商业街委员会秘书长董利先生发言。

　　董利：谢谢大家啊，国美我来了几次，每次都有不同，上次来呢，比这次条件好，这次够呛啊，很冷。我询问原因的时候，贾总跟我讲了，这个位置是建设银行的位置，下一步建设银行要进入，说明了国美第一商街快速的发展。如果这里一直空着，闲着，那么对我们的商业投资前景也是不利的。

　　我对国美第一商街，简单用三个一概括一下我的看法。一呢，国美第一商街在这儿发展，是这个区域的一个机会，大家知道这个区域多年来只有一个华堂在这儿支撑，但是随着这几年大量住宅的开发，销售能力的提升，显得这个区域商业严重不足。所以，国美商业在此时的开发是给了这个区域一个机会，我觉得这个区域应该说也会回报国美未来一个发展的机会。

　　还有一个，就是一个不同，什么不同呢？国美在商业项目开发中和许多开发商是不同的，很多的商业地产开发商在开发过程中是销售完了就一走了之。但是国美呢这点做得不同，他的努力这几年也是大家有目共睹的，一个是他的背景不同，他本身也是商业背景，国美电器嘛。因为借这个背景，他的开发商业的时候，他的理念更成熟一些。比如招商，我知道去年到现在尽管他的商铺一直在销售，但是一直在努力做着招商的工作，包括上次我来，还在做餐饮街的招商，一直在努力地做。国美一个是商业背景，一个是努力在招商。

　　还有一个是管理这块，上次来的时候，我觉得国美的商业不仅仅是销售，还有招商，还有经营管理。所以，这块其实贾总也说到了，组建自己的商业管理公司，这三点对我们看到的商业项目来说，他们做的是非常令人赞赏的。这样给了我们更多投资者解决了一个后顾之忧。如果开发商不太参与招商和经营管理的话，那么我们投资以后的升值啊，压力就会很大。

　　最后国美第一商街给了一个惊喜，给了投资者一个惊喜，给当地的居民一个惊喜，使当地的居民生活便利。谢谢大家！

　　主持人：谢谢，今天我们还请到朝阳区商业联合会秘书长刘望黎女士，有请刘女士发言。

　　刘望黎：大家好，今天非常高兴也非常荣幸地参加今天这样的活动，对于我来讲，我也是第一次参加这样的活动。来到这儿，跟各位专家，媒体，还有商业的朋友一起探讨青年路商圈的投资和发展。由于我自己呢，在朝阳区工作生活了几十年，现在我所在的朝阳区商业联合会，我们的位置就是在姚家园路石佛营小区。我们的青年路这几年的发展变化，特别是由于青年路的拓宽，贯穿了姚家园路，朝阳北路和朝阳路，也掀起了这块房地产的开发热潮，加上青年路沿线的房地产项目众多，而且都是中高档项目为主。入住之后有一个庞大的消费群体，这个群体就会成为我们青年路商圈强大的后援支持。目前我们京东地区还缺乏这样一个完善的商圈，国美第一商街如果承担这样商圈的角色，国美第一商街作为这一区域最大的商业综合体，进行怎样的规划才能对青年路商圈的商业布局产生积极的影响，这是我们非常值得研究探讨的问题。我们联合会是02年成立的，成立四年来，在区领导的重视下，特别是区商务局直接领导和指导下，在会员单位的大力支持和我们工作人员的努力之下。我们这几年商业联合会能够突出中心，突出重点，积极工作，我们这几年以为企业服务，服务之上的原则，我们运用信息，咨询，调研和培训等，为政府和企业提供服务，帮助会员开拓新的经营理念和投资渠道。

　　这几年，我们的会员达到一百多家，我们朝阳区域内大中型的商业企业，我们区域知名的大中型商业超市，大部分都是我们的会员单位。在我们商联会之下，我们这几年发展了冷饮，肉食等几个分会。这几年我们有几次为商家和房地产商搭建了交流合作的平台。随着经济的发展和政府智能的转变，我们商联会会继续坚持服务为本，企业之上的宗旨，在青年路的发展和崛起当中，在企业与企业，企业与政府支架发挥一个桥梁的作用，就说这么多，谢谢大家！

　　主持人：谢谢，下面有请朝阳区商务局综合科科长蒋玮女士发言。

　　蒋玮：大家好，我是朝阳区 的蒋玮，今天很高兴，和大家聚集在这儿共同探讨青年路板块的发展。大家也都知道，要往前早几年的话，青年路应该说是大家都不是很关注的，当时的商业和服务业都是比较薄弱的。当时的楼盘的发展也不是很多。我们分析最主要的原因，一个是道路建设的问题，另外一个是环境的发展。我们是八月份组织的世青赛的主办，另外一个是奥运的推进，咱们市、地政府给了大量的资金支持和投入。大家可以看到这里的道路建设，市政建设是耳目一新，所以也促进了这一区域房地产的发展，我们这里聚集了国美第一城，罗马嘉园，这边已经入住的人口达到30万，流动人口也超过了一百万，这么大的一个消费需求，这么大的一个市场空间，如何满足，如何给消费者提供更多的生活便利，也是朝阳区政府特别关注的一个事情。所以，我们也是挺着急的，正好借这个机会，借着这个时机，咱们国美第一城瞬时而发，把国美第一商街做起来了，这里既有超市，有购物，还有文化体育，等等老百姓特别需要的购物的需求，娱乐的需求和运动的需求。我们首先感谢企业给政府解决了一个很实际的消费者需求的难题，另外我们也给予这个项目高度的支持和关注。

　　今天到会的很多山西投资团的朋友们，我们也代表朝阳区商务局，也代表朝阳区政府说这么几句。首先欢迎你们到北京市来投资，更欢迎你们到朝阳区来投资，只要到朝阳来投资，我想这应该是全市最好的一个消费合投资区域。为什么这么说呢？我可以举一组数据，第一组数据，一到十月份，朝阳区的社会消费品零售额，已经达到了770亿元，什么样的一个数据呢，这个数据已经在全市来说占到28%这样一个比重。就是将近三分之一的社会消费品零售额是来自朝阳区的。另外还有一组数据，咱们朝阳区城市居民的人均可支配的收入已经达到16000多元，人均可支配的消费型指出达到12000多元，在全市是居于首位的。所以负责任地说，朝阳区正是一个消费力很强，盈利空间也很大，很具有投资价值的一个区域。

　　我们再深入地说，青年路这个板块，刚刚被开发，尤其是对商业地产，刚刚开始起步，处于一个初级阶段。这个阶段如果咱们的企业家做投资的话，将来会给大家一个比较满意的回报。所以，我们这边作为区政府，也是希望山西的朋友们，在认真调研的基础上能够实现与国美第一商街的一个广泛合作，一方面满足周边居民的消费需求，一方面打造一个朝阳区，乃至北京市一个特色鲜明的特色区域，谢谢大家！

   　主持人：谢谢，下面有请华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎先生发言。

　　公衍奎：大家下午好，我觉得很高兴在这里见到很多熟悉的朋友，还有很多外地来的朋友。今天虽然很冷，但是我觉得这里很是很热闹的，说明我们国美的这个项目还是非常火的，一如卖住宅时候一样。

　　由于今天有很多外地的朋友，我想介绍一下北京的城市发展，给咱们这个项目带来上来机会。我们知道北京这几年城市配套发展很快，咱们这个地区，现在房子都卖到三万多了。为什么会这样了，因为我们知道北京这个城市的发展非常快。包括咱们这个地方，是四环五环之间，北京四环五环之间，现在还有什么地方呢，第一个地方是亚运村，现在已经发展得非常成熟了，奥运村要往五环发展了，第二个是望京，望京刚出的时候，大家说他是一个有住宅，没有商业，但是今年他的商业已经成熟了，他里面有国际最大的品牌的商业都进驻了。我们这个地方呢，周边有大量的住宅已经起来了，我们都知道从城市发展角度来说，第一的阶段肯定是住宅，住宅做了，商业就会跟着起来。就像我们现在看到的望京是一样的。这个地方商业发展的时机，从城市发展的角度来说已经具备了。为什么呢？这个地方买住宅的人，具有非常非常强的消费能力，这跟老城区都不一样，看看住宅项目就知道了，另外看购买住宅的人，而且多数都是年轻人，顶多四十多岁，都是很有消费实力的一波人，这个地方发展商业，应该有一个很厚的商业基础，一个很厚的需求基础。

　　城市发展其实对这个地方做商业，带来了很大的机会，刘女士和蒋女士都说了，这个地方确实发展很快，带来了很多的机会。另外，从商业的角度来说，商业结构也在改变，包括我们知道北京现代最早的商业中心，已经变对不一样了，王府井越来越像一个游地了，因为周边的居住人群变了，有钱的人都搬出来了，搬到北四环五环边上了。而且北京这几年最大的发展就是北四环五环边上。以前这里有华堂，但是华堂已经满足不了这里的消费需求了，要升级了。我们看到望京，看到亚运村，他们的以前。我们现在就是在一个更好的发展阶段。我们这个商业项目其实是表现了区域发展的一个起步。因为有这样的商业项目，这个地方会越来越成熟。谢谢大家！

　　主持人：谢谢公总，刚才几位都给我们分析了青年路和国美第一商街的投资机会。到此为止，嘉宾发言已经结束了，现在是媒体提问的时间。

　　主持人：刚才嘉宾讨论中提到，青年路沿线很多项目都开发了商业，国美第一商街十万平米的体量是否显大了？

　　贾玉鹏：大家看到了，现在青年路整个开发建设的非常好，而且路面比较宽阔了，而且现在周边的社区也比较都，而且哪个社区都有自己的社区商业。但是这个社区商业仅能满足自己内部居民的一个基本的生活需求，而且国美第一商街的十多万平米的商业区是打造一个区域商业经济，而且是要引领整个青年路这个区域的一个商业未来发展趋势。同时，我们希望通过国美第一商街的商业价值的体现，和未来我们对国美第一商街的管理，使这个区域价值得到极大的提高。而且目前其他的商业价格都比较高，都达到四五万一平米，我们是希望优秀的品牌的商家，能够真正地把国美第一商街的商业氛围营造起来，使国美第一商街真正打造区域的商业区，同时把这个区域的商业价值体现出来，这是我们的目的。所以国美第一商街的十万平米的商业中心，因为有品牌商家的入住，而且业态比较合理，弥补了这个区域的空白，而且我们业态和业态之间也是一个互补，包括餐饮和零售，包括文体和餐饮，本身业态之间就是一个资源的互补，同时整个国美第一商街的业态又弥补这个区域的一个空白。所以，从这个角度来说，国美第一商街十万多平米的商业体量，未来得经济发展势头是非常好的，再加上这个区域30多万人口的支撑，也能保证这个区域商业最基本的一个需求，所以从这几点来说，这十多万平米的商业体量还不足，但是因为我们的建设用地有限，只能建这十多万平米。这个十多万平米，可以确保我们国美第一商街以后火爆的发展潜力。

　　主持人：青年路已经成为一条真正意义上的财经大道，以国美第一商街为首的商业项目将在整个青年路发挥重要的作用，支撑整个青年路商圈。我们祝愿青年路商圈发展成为一个城市新商业中心，使其价值得到最大的发挥。今天天气很冷，再次感谢大家到国美第一商街光临本次活动，本次活动到此结束，谢谢大家！

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