研讨会现场

　　2005年7月11日下午3：00，国美第一城和京华时报社在希尔顿饭店三层的宋宫举办了题为“新兴住宅区域商业中心的开发和建设”的研讨会，新浪房产对此次研讨会进行了现场直播。以下为研讨会实录：

　　主持人(京华地产主编郭鸿宾)：各位朋友下午好！首先欢迎大家参加我们今天组织的论坛，我先自我介绍一下，我叫郭鸿宾。我先给大家介绍一下今天到会的嘉宾，首先我介绍一下朝阳区联合会的常务副会长李贵保先生，还有中国人民大学商学院的教授、博士生导师黄国雄老师，还有五合国际的总设计师刘力，北京中海首家商家设计公司的总经理徐毅，还有国美第一城的业务发展总监陈总，还有张琪女士。

　　众所周知，今年以来，北京市商业地产的数量多、特点多，其中尤以朝阳区为盛，首先请李会长给我们介绍一下朝阳区的发展趋势。

　　李贵保： 各位大家好！今天我们组织的“商业谋求重新布局，大社区商业呼之欲出”的研讨会，我认为开得非常的好，再一次体现了作为我们很多的地产开发商在开发地产的时候，就更加理性化了，特别是很多的商业地产，现在不是盲目的追求那种高精尖，而是很重视社区商业，我认为这是一个非常可喜的发展。我今天主要想讲以下三个问题，主要是想讲一下朝阳区商业网点发展的状况以及存在的问题；然后我还想说一下朝阳区的商业网点未来的一个发展趋势；最后的话，我想谈一下关于大型社区商业中心在建设的时候，应该注意的几个问题。

　　下面我讲第一个问题。就是说朝阳区商业网点的现状。众所周知，朝阳区是近来发展较快的一个区，朝阳区的面积可以说是在北京最大的，面积达500平方公里。朝阳区的商业网点，应该说从90年代以后，发生了很大的变化，为什么这么讲呢？因为在90年代以前，也就是60年代、70年代、80年代的时候，那时候的商业可以说是国字当头，几乎所有的商业网点都是通过国家的统一配置来的网点，因而那时候的网点，在朝阳区应该从数量上，从规模上，都是极其有限的。可以说，在90年代初期，大概的商业由朝阳区的百货公司、副食品公司、修理公司、供销社、粮食局他们来统治着朝阳区商业的布局，所以那时候的商业布局，应该讲是不尽合理的，而且数量也是非常少的，业态也是非常少的。

 
    那么90年代以后，商业发生了一个剧变，商业的网点已经不再由国家统一分配、统一配置，而是由很多的开发商们进行开发，很多的经营者采取租赁或收购的形式来进行经营。所以说，从90年代以后，朝阳区的商业发生了巨大的变化。我们最近搞了一个统计，截止到2004年，我们朝阳区的商业自然网点大概达到了5万多个，经营的面积大概达到了300多万平方米，这个跟90年代初期几千户商业是不可比拟的。而且从业态上看，已经不再是单一的什么零售店这样的店了，现在各种业态可以说是非常丰富多彩，有百货店，有超市连锁店，有专卖店，有购物中心等等，可以说现在的业态是非常之多。从整个朝阳区的社会商品零售额的话，现在也发生了很大的变化，截止到2004年底，朝阳区社会商品零售额达到了370个亿，大概占到全北京市的社会商品零售额的10%以上还要多。因为北京市大概是有2千多个亿，所以说朝阳区的商业到目前为止，从经济效益上，从规模上都是很大的，业态上也是很多的。

　　从朝阳区商业网点的分布上看，基本上是分布在二环、三环、四环之间。基本上的商业可以是这样来表述，形成了三个不同的阶梯，从二环到三环，从三环到四环，四环再往外，可以说是由多到少，由密到疏，由繁到简的过渡，现在朝阳的商业应该说基本上形成了一个什么样的趋势呢？形成了这样的趋势，就是二环到三环之间，可以说这些商业店铺的设置密度是最高的，业态也是最丰富的。那么三环到四环之间的话，比二环到三环就要次一些了，但是也还可以。四环以外，我们最近统计了一下，从绝对额上，这个商业网点也不算太少，但是如果要是平均到每一个区，四环以外是朝阳区的主要地区，是农村地区，大概有21个我们过去叫乡，现在叫地区，这样的面积是相当大的，这个面积如果分散到这里的话，就显得非常的少了。可以说，朝阳商业的布局，现在是二环到三环之间是丰富的，可以说是满足了人们的需求的，三环到四环之间也还可以，四环以外应该讲是极度的缺乏，这个是整个朝阳区商业布局的情况。

    那根据这样的情况来看，朝阳区商业目前它的网点布局存在着很多的问题，我想问题的话，归纳有以下几点：

　　首先第一点，朝阳区商业的网点，现在远远跟不上朝阳区城市化建设日新月异的步伐，我们朝阳区有一个“十五”规划，大概到今年就完成了，现在正在进行“十一五”规划的研究。在十五规划的时候，我们区里把朝阳区定位为一个“三化四区”的目标，“三化”是什么呢？就是农村城市化、城市现代化、区域国际化；“四区”的话，就是朝阳区要形成一个国际商务中心区，高新技术转化区，文化教育发达区，富裕文明新城区，这样的三化四区，作为我们朝阳区十五规划的总体目标，大家可以看到，这个目标反映了朝阳区已经由过去的以农业为主的区，变成了现在的一个城市化的新城区，而且是一个具有现代化水平的国际化标准的这样一个新城区。

　　所以说，我们当前的网点，从四环以外不够，而四环以外恰恰是朝阳区农村城市化的重点，可以说当前的网点应该跟不上步伐就表现在四环以外，真正的农村城市化以后，我们的很多网点是跟不上这个需求的。

　　另外，我们的社区，社区商业也是极需发展，首先是现有的社区商业，我认为当前存在着很多问题，比如说它的业态不全，功能不全，服务质量不高，很多的店堂的设施比较落后。尤其是反映在农村，很多的商业还是过去老供销社的基础，很多的农贸市场还是属于那种街头的农贸市场，所以说这种服务质量，业态等等功能都是远远满足不了朝阳区新城区发展的需要。

　　鉴于这样的一个标准，也就是总体上概括出来，我们朝阳区的商业现在的话，存在着一个什么问题呢？就是急需要发展，而真正急需要发展的是什么呢？就是农村这一块所谓未来的社区商业。包括我们现在国美第一城，它建筑的地方就在朝阳区的平房乡、东风乡和高碑店乡之间。实际上到这边看一下，这边可以说是城市楼房林立，但是商业的话，应该说还是很缺的。

　　这是我要谈的第一个问题，朝阳区网点的布局及其存在的问题。

　　第二个问题，朝阳区商业网点的发展趋势。首先第一个，随着商业功能区建设步伐的加快，商业集中度将进 一步提高，农村地区的商业将得到较快的发展。按照朝阳区十五规划的要求，我们具体提出了一个叫组团式的规划建设、板块式的经济发展这样的一个优化城市空间的一个布局，这个布局大概其是这样表述的，首先一个，我们朝阳区在发展农村这块的时候，我们以组团式发展的模式。这个组团式的模式，首先是东坝集团，再一个是定福庄集团，再一个是北苑集团，再一个是酒仙桥集团，再一个是垡头集团，这样把朝阳区北边、东边、南边的形式都涵盖进去了。另外是板块式的经济发展，应该讲是以横的和纵的，横的是从北到南，然后是从西到东，这样去划分，划分为四个横向层次。第一是城市中心区，大概应该是二环到四环之间；第二块是绿化隔离区，就是四环以外的绿化带；还有一块是城市边缘地区，就是刚才我说的这几个集团；最后一个是次隔离区，就是以温榆河生态走廊来看的。纵的是三块。首先是北部板块，主要规划建设电子城和望京的产业新城，以及奥林匹克公园；中部是CBD，国际商务中心区和朝阳公园；南部的话是京沈高速公路沿线。这样形成了我们朝阳区的一个城市的一个空间格局。

　　这个格局的话，我想为我们未来房地产的开发和未来社区商业可以说奠定了一个基础，这是一个。

　　第二，我觉得未来的发展趋势的话，就是要加快发展社区商业的发展。最近我们商务局，我们农委联合下发了关于发展社区商业的指导意见，我们提出了发展社区商业的指导思想，社区商业业态设置的功能，社区商业的服务标准，基本工作目标，以及基本的措施。这个文件的话，我们已经很快就要发了，就是关于加强社区商业的一些带有指导性的意见。

　　以上的话，就是我们朝阳区未来商业网点的一个发展趋势，就是“三化四区”的总体要求，横的纵的几个优化城市发展空间的格局。未来这些地方，就是我们商业发展的重点地区。

　　再一个是大力发展社区商业。

　　第三，我想谈一下关于发展社区商业中心的几点意见，这完全是我个人的意见。我个人是在朝阳从事商业多年，我从62年就在朝阳的百货公司，到现在43年，应该说朝阳的商业我是比较清楚的，所以对社区商业的话，我也想从我个人的观点提出这样几个意见。首先第一个，我觉得要搞大型的社区商业，尤其是搞社区商业中心，必须要加强规划。我觉得社区商业中心的规划和规划一个市级的商业中心、繁华城区的商业中心是不一样的，所以这个规划的话，我觉得首先一个，包括规模体量，如果说把社区商业中心的规模体量搞得太大的话，我想未来的经济效益是很不理想的；再一个它的业态，如果把未来社区商业的业态比如说定在很高档的百货店，卖奢侈品的百货店，我想未来也不行。

　　第二就是要坚持半社区商业，或者是商业中心的宗旨，就是以人为本，服务社会，这是非常非常重要的一个宗旨。如果说我们搞一个商场，就图大，比如说现在比较大的像金源MALL，60万平米的高档商场，放在社区里，未来的效益也是值得研究的。所以说以人为本，就要满足社区居民的这种日益增长、提高的文化和物质的需求。

　　第三就是要搞社区商业必须要坚持多业态、多业种、多功能、多档次的商业组合，社区商业必须要体现这样一个业态是多种的，不能只一个百货店，或者一个超市，应该是多种业态，因为社区居民的需求是多种多样的。还要多业种，像餐饮、娱乐、邮局、医院等等都应该考虑。再一个多功能，还有一个多档次，应该是高中低都要有。

　　第四就是建设大型的社区商业中心的时候，要坚持引进那些个组织经营水平比较高的一些知名的品牌的连锁店，或者是知名品牌的商场进来，作为商业中心的一个旗舰店，这样的话，这个店才能有经营水平和经营规模。

　　最后一点，我想要谈的，就是我们开发商。如果地产开发商开发出来的商业地产，假如是作为社区的商业中心的话，我想应该考虑到一个经济效益和社会效益并存的问题，因为我们的商业地产是急于要收回现金流量的。但是搞社区商业，首先一个特点是便民的，它是利民的，为民的，应该讲价格和利润是低的，如果说，我们开发商去追求一个很高的成本的话，那么作为这些经营者到来的话，他是承受不起更高的租金压力，或者价格。

　　这样以上五点，是作为我们未来商业地产在开发大型的商业中心的时候，应该注意的几个问题。上述意见仅是我个人的意见，仅供参考，谢谢大家。

主持人：感谢李会长精彩的发言，他的发言有几点，一个是业态不足，一个是功能不全，服务水平不高，店堂设施落后等等，这样就与朝阳区政府目前制定的目标背道而驰。下面有请黄教授给大家做精彩的发言。

　　黄国雄：谢谢主办单位给我一个很好的学习机会。我听了李会长的介绍，对朝阳有了比较全面的了解。大社区商业概念的提出，我认为是符合北京整个商业发展的要求，我提出的概念，作为一个城市整体商业的结构，应该是以市中心为主导，以社区商业为基础，以各种体制的商业街和交易市场为特色的多层次的商业结构。所以大社区商业概念的提出，我认为应该包含着三个层次，一个层次就是区域性商业，那就是冲破了我们传统商圈的概念，在一定区域内，形成的购物中心。第二个层次，就是邻里商业购物中心，也就是说，李会长介绍了，国美第一城处于几个板块的交叉点，形成了邻里的关系。第三个层次就是纯粹的社区商业，就是新兴的住宅区直接服务的这种商业。

　　这里我想讲三个问题。第一，社区商业是城市商业的基础，也就是我们在开发过程中，我们相当一段时间重视中心商业，重视大型商业建设，忽视了或者说不重视社区商业的建设。我这几年提出，社区商业是城市商业的基础，这里主要从三个方面来说。第一个方面，社区商业是一种民生的工程，直接关系到群众的生活质量。也就是说，从城市的发展来看，要考虑城市的形象，要重视公共产品、公共社区的建设，是属于人民的，要反映民心、体贴民情，满足民需、要推动民生。这个表现就是具体的社区商业直接跟群众的生活联系在一起。城市中心毕竟还是比较远的，作为城市的形象，主要是对外关系，那么作为社区商业重点的要解决社区之内的生活问题，因此本身是一种民生工程。

　　第二点，社区商业直接关系到了全面实现小康社会的目标。也就是说，我们要实现小康社会，小康社会的物质基础是什么呢？首先要表现为群众要买到自己称心如意的商品，要有一个宽松的环境。社区商业的设置，不仅仅是我们传统概念上的一个商品买卖的问题，还包含了多层次的商业结构。

　　第三，关系到了和谐社会。我们国家现在提出了要搞和谐社会，和谐社会不是空的，重点有两个方面。一个方面表现为人与人的关系，第二就是人与自然的关系。那么结合着我们社区商业，第一个怎么体现人与人的关系。能源最集中、最大量、密切的是商品交换关系，能不能做到你提供的东西我都满意，因为不解决交换中的和谐社会，一切都是一句空话，因为我们生活在物质生活中，我们是生活在商品交换关系中。第二个方面，表现为人与自然界的关系，就是宜居环境的问题。除了住宅建设，广大群众看就是消费、购物场所能不能提供和谐的购物场所、宽松的环境，从这个角度看，直接关系到和谐社会的问题。这两个不解决，任何一个和谐社会的建立，都是停留在口号上的，具体还要考虑吃、穿、用，要解决实际生活中的问题。

　　第二个问题，社区商业的建设，需要注意什么？刚才李会长说了，我不多说了，我非常同意这样的观点，社区商业应该以人为本。因为它直接为社区群众服务的，所以要研究它的舒适度、便利度和亲和力，所以说社区商业应该说不单单是商品买卖的问题。如何结合社区的消费对象来配备我们的功能，比如说，日本很重视社区商业建设，对社区商业的功能配置非常的重视。重视什么？他认为社区商业社会要解决社区老年人活动场所的问题，花三、五百日元可以玩三、五个小时。作为日本来看，老龄化已经是13%，在这样的情况下，社区的购物主体主要是老年人，怎么来以人为本的考虑？所以不是一个形式。我看今天的报纸，北大正式开始招博弈管理硕士生，是管理好，还是放纵好，作为社区商业看，要考虑社区的特点，要研究社区商业的特色，亲和力、舒适度、方便度，考虑它的功能设计，具体的因为时间不说了。

　　第三点，就是社区商业建设，我认为，也应该处理好几个关系。

　　第一个关系，就是形象工程和社会需要的工程。在我们城市商业建设当中，我们形象重于市场需求，从这个角度，往往出现有场无市的情况。政府、地方建起来就行了，对地方有好处，我就会批，但是实际需要多少，现在的购买力、潜在购买力和未来购买力多大，应该研究一下。否则的话，我们十几万的人口建了6.5公里长的商业街，商业街的建设是不是脱离了实际的需要？从这个角度看，既要考虑形象工程，又得考虑市场需要的问题。

　　第二个，就是开放与经营的问题。今天之所以国美第一城来探讨这样的问题，就是研究两者如何结合的问题。现在存在的问题，有了批件就可以立项，有了立项就可以贷款，贷款建起来，开发商能不能经营下去，经营的可实施性多大，这两者之间，应该说必须要解决的。

　　第三个，要研究处理好规划和策划的关系问题。我们现在存在一个地方的开发缺乏详细的规划，应该在充分策划的基础上进行规划。也就是说，要建立在充分调查研究的基础上，一个社区的形成，有多少购买力，购买力的流向是什么样的状况。现在我们很多问题，是按照传统的商圈概念来研究或者来圈定购买力多少的问题，现在已经发生变化了，传统的商圈就是基础商圈、边缘商圈，外围商圈，这都是块状的商圈，是传统的概念，是按照过去计划经济下的概念。现在的商圈要依据收入水平、消费倾向、业态的功能以及交通条件综合起来来形成我们现在的商圈。所以现在的商圈，是交叉的，是不规则的，是多重性的结构，这个研究要比单一的一公里内有多少户，三公里内有多少户要简单的多。

第四个问题，要研究外在的设计和内在功能的要求。要重视外在的设计，要研究外在的质量，从这一点看，应该说包括清华大学这些设计师们做了大量的工作，内在设计的功能要求，哪一个业态需要什么样的场地，包括楼层高，包括场地的宽窄，每一个业态都有不同的要求，这样就把内在和外在结合起来，来形成一个内外一体的商业机构，才有利于它的发展。

　　最后一个问题，就是要处理好社区商业与整体商业的关系。也就是说，任何一个社区发展，都是在整个城市的商业整体下形成的，不是独立存在的，既有互补，同时又要产生购买的分流和各自的商业体制。在这样的情况下，要研究总体的市场容量和居住区商业可建设的面积，来解决协调发展的问题。所以这里就是要如何贯彻科学的商业的发展观的问题，对科学商业发展观我提出六点。

　　第一，要有超前意识。没有超前意识，大家都搬来了，再建，那是不可能的，所以一定要有超前性。

　　第二，要适度。也就是说，任何一个商业的建设，既要超前，又要适度。这个适度要建立在经济的基础上，购物中心不是每一个地方都可以建的，人均GDP在一千美元之下，不可能形成购物中心的消费群体。应该说，我们的收入应该在1千到3千美元之间，可以进行试点；三千美元到五千美元就可以起步；到五千美元进入一个大的发展时期；一万美元的GDP，购物中心就可以进入了。所以这里我们有一个倾向，一看到GDP一千美元，非常满足，非常惊喜，而且认为整个的消费结构都发生了变化。我们之所以现在出现一些消费热，这不是一千元收入带来的，也不是一千元的GDP所产生的倾向。我看最近公布的材料，美国的GDP已经达到了11万亿，从他的2亿7千万人口看，现在出现的奢侈消费，是一种苗头。

　　由于时间的关系就不多讲了，谢谢大家！

　　主持人：感谢黄教授的精彩发言。刚才黄教授强调了两点，一个是规划与策划并重，同时有强调了商业地产的重要性。据我们了解，商业地产的规划设计也是一个难点，商业地产的规划设计应该如何适应市场需求，下面有请徐总发言。

　　徐毅：今天非常高兴有机会跟大家在一起交流有关商业地产的规划设计和招商的问题，非常感谢主办方给我这样的机会。

　　今天我要跟大家交流的题目是“商业地产的规划设计与有效招商”，为什么讲这样的题目呢？我想近两年来，商业地产的发展非常快，大家对商业地产总体的认识我觉得这两年有一个非常大的变化，这些认识主要概括起来主要是以下几个方面。

　　第一个认识，我想商业地产的开发与住宅开发的模式是不是一样的。对于这个问题，我想前两年讲，我接触很多的地产商，在这个方面的认识，应该说不是特别的明确，商业地产开发的模式跟住宅开发的模式没有什么两样，基本是一样的，开发出来建好了，然后卖掉，买了之后经营或出租，对开发商来讲，他认为是一样的，我做了一个产品就卖掉。所以在开发的模式上，基本上沿用一个住宅的模式，并不关心商业地产前期的调研、分析、定位等等。实际上商业地产的开发是不可能不关心后期的一些经营问题的，所以在开发模式上，首先会面临着要做一个商业规划，就是说商业本身在这个地方能不能成立，有多大的规模，业态的规模如何，怎么样招商，怎么样去运营等等一系列的问题。

　　这一点，我想这两年大家都形成共识了，商业地产和住宅地产的开发是不一样的。

　　第二点就是商业地产的标志是否是高价卖出。很多人讲商业地产应该只租不售，是作为一个持有型的物业，有很好的现金流。实际上，现在这种认识越来越为大家所认同，但是也面临一个问题，实际上很多开发商是做不到只租不售的，还是要面临一个出售的问题，现在就要关心只租不售，还是全部卖掉，很多开发商希望只租不售，想做一个非常符合商业经营规律的商业项目，但是现实逼迫他，我必须要卖掉一些，我要有资金平衡，我要得到现实的一个利益。我现在是全部卖掉它，还是卖一部分，还是租售结合的方式。这个问题，目前也是大家比较困惑的问题。

　　第四个问题，就是说，很多开发商说我做开发商的事，经营不是我的事，是经营公司做的，投资者来考虑经营的问题，作为开发商我可以不考虑经营的问题。如果说开发商不考虑经营的问题，商业地产开发最终是要靠消费者的认同，你要保证经营的认同，才能保证商业地产价值的提升。不是说建好了就完了，或者是卖掉就完了，北京有很多的这样的例子，卖完之后，开了三个月、半年就关门了，这样的项目也不在少数。作为开发商讲，在开发的时候，是不可能不考虑经营的问题的。

　　实际上，商业地产的开发，核心理念大家已经形成共识了，比如说我们要整体的考虑，前期的分析，到建筑设计，到将来商业氛围的营造，招商和经营管理，应该有整体的考虑。在初期就要整体的考虑，当然是要有几个过程实施的。在前期的阶段，可能要在商业调查的基础上，确定业态的组合，确定布局的规划。第二步进入建设设计的阶段，这个阶段实际上跟开发商前期的规划都会形成一个很好的互动，包括我们还要考虑到室内外环境的设计，商业氛围的营造，形象的体现。第三个阶段基本是做招商和经营管理的阶段，作为一个整体来讲，必须要综合各个专业协同的考虑，才有可能达到很好的效果。如果说前期做定位的，或做商务咨询的不懂建筑设计，不会考虑建筑上的一个实现。我在布局上是不是从建筑上是很方便的，交通组织能不能达到等等各方面的问题。如果不懂建筑的话，就会出现很大的问题。

商业社区的本身是要满足它的功能的，一个简单的例子，比如说建材的专业店，对建筑本身就有一个很高的要求，比如说层高的要求，承重的要求，这样的话，对建筑本身是有独特的要求的。一般的建筑做大约四、五米就很高了，如果是做建材的业态，没有五、六米以上的高度说不过去。像百安居这些都要八米，承重上的要求更高，如果说你在规划的时候，考虑了这样的业态，而且这个业态在这里可能是很好的经营业态的话，如果建筑没有要求，那对你的招商是很大的损失。

　　另外在专业调查的基础上确定项目定位。策划是要建立在很专业的调查分析的基础上的，我觉得这是非常对的，而且是不可跳跃的步骤。如果说我们的商业地产的开发，我们做设计的时候，如果是凭经验或拍脑袋的话，这样得出的结论是很可怕的。就像我们很多项目，我这个项目交通方便，我周围有多少人群，我车程多少，很多是靠想象，靠宣传，我们金源这个项目当时定位的时候，我们谈了很多次，我当时就觉得规模过大，所谓的商圈的范围就划到河北、天津、覆盖全北京，这种提法，我觉得不是你想象出来的。商圈不是你想象出来有多大，就有多大，而是要根据实际的市场支撑，就是前期要做很详细的调查分析，应该怎么样定位，你是社区商业中心，还是邻里型的，就是前期的调查基础是非常重要的。

　　第三，在几年以前，我们大多数的商业项目都是先进行设计后进行规划的，这样带来的问题非常多，有时会造成很大成本的浪费，而且会造成后面招商的困难。

　　第四，是招商在前，建设在后。现在大连万达做的地产，也叫得很响，实际上核心的问题就是招商在前，建设在后。招商主要是主力店的招商，比如说刚刚提到的建材店，如果主力店是建材店的话，我们先招来之后再建，那就有很大的主动性。

　　第五就是先考虑商业经营，后考虑地产的营销。我们发现很多项目是炒作概念，从地产营销的角度炒作的非常炙手可热。我最近接触了很多建好的商业地产招不到商户，现在的投资者越来越理性了。前几年一说商业地产，大家都蜂拥而上，现在发现这两年有跟股票一样的套牢了，现在比较谨慎了，不会轻易的相信你炒作的概念的东西，要看你将来是不是在商业经营上有发展的，所以说还是要先考虑商业经营。在这个基础上，我们再进行适度的包装，这才是我们要考虑的方法。

　　另外，现在国内90%的项目都不可能做到只租不售。开发做项目，说我这样做不下去，如果他即使强扭的做了，但是没有足够的资金来培养这个商业，商业是要有培养期的，如果资金不足以支撑他的培养期的话，商业自身也是很危险的，与其这样，还不如另找一条路，你可以选择租售结合的方式，甚至用其他方式，来实现整体商业设施主题概念的把握。这是有办法的，不是没有办法的。

　　我觉得从根本上还是要着眼于可持续经营范围的长期回报。虽然可以用短期的回报来实现资金上平衡的要求，但是从我们的根本理念上讲，不要说卖完了就跑，其实也跑不掉。我觉得大多数开发商业还是希望把这个项目做成长期的，能够有升级潜力的项目，要做到这样的项目，就必须着眼于可持续经营发展的角度考虑问题。

　　在所有商业环节里，我觉得有一个基础的东西，就是商业规划，他是承前启后的问题。你必须将开发商、经营者、消费者的利益和需求，专业化的流程和服务来实现项目的可持续增长。商业规划是很重要的一个环节，实际上我们前期，以及刚刚讲的，做的调查分析，这些都是为了给商业规划提供依据的。商业规划是以建筑环节为基础，建筑设计一定要依据商业规划做，如果是跟国外的设计事务所，一定要说我们的设计要求是什么。实际上在商业上的功能需求要很明确，你这样不做商业规划很难回答的。另外招商的话，我强调一个有效招商，为什么这么说呢？因为实际上，我们作为招商，他能够保证你的经营效果，而不是说仅仅通过一个概念的炒作，我就招满了，过了三个月、半年，经营不行，商铺都走掉，那种招商是没有意义的。说到有效的招商，基础也是要做一个准确度比较高的商业规划，根据这个商业规划进行有效的招商，可能对后期的经营管理有一个比较好的保证。所以说商业地产开发的基础是商业规划。

　　怎么样实现有效招商呢？我想从几个方面讲，第一个招商成功的标准，不是说招商成功率达到90%或100%，就说明你的项目招商成功了，一定要通过高质量的招商，也就是说，可持续经营能力衡量我们的招商质量。如果你的招商是不支持可持续经营发展的，招商是低质量的招商，是无效招商。所以我想，招商成功的标准不是数量，而是在于招商的质量。怎么样保证招商质量呢？我们要有一个充满魅力的建筑，比如说项目的位置，比较偏，做传统商业有困难，这时你要考虑做一些全新的业态，这时候，全新的业态，不仅是你在整个的经营上，包括你的内容上要有创新，另外你的建筑也要有充分的吸引力，靠本身的吸引力，来吸引远端的人，实际上充满魅力的建筑也是非常重要的砝码。强调实用是结合你的定位来说的，如果说你本身商业定位是什么，你一定要补上它的商业功用，比如说餐饮，里面是要什么样的形象，你要打造的非常的完备。

　　另外科学的商业规划是招商质量的基础。我觉得，我们要做到有的放矢，把功夫下在做好一个商业规划上。那么怎么样制定一个比较科学的商业规划？其实把握两点，一个是建立一个整体的工程项目体系，我们要有一个科学的方法，我们要有一个总体的思路，我们要根据这个思路进行总体的验证，进行专业的调查，这个调查我强调一下专业，为什么呢？因为很多项目请调查公司调查，但是做出来之后，基本上数值有70、80%是没有用的，就是没有针对性的做调查。而只是通过一些年鉴、一些统计数据，看起来非常厚，实际上这些数据对于后面的商业分析是没有针对性的。所以我们要有懂商业的人，根据你总体的思路来制定一个针对性的调查方案。

　　再一个是做综合性的分析，在这个基础上，我们确定业态的组合，规模的估算，布局的规划设计，前一段实际上就是一个商业规划的过程。在这个基础上，我们再往后做，在我们考虑这个商业规划的时候，我们就要把前后的环节都要整体的串联起来考虑，不能割裂的考虑。

　　第二个是把握两个角度。一个是从市场自身，我们要分析，我们有多大的客户群，我们的条件和市场环境，允许不允许我们去做。比如说广义的商业，我们应该做什么样的规模，我们分析市场的人口，包括消费水平达不到这样的话，我们做不到。在这个基础上，我们首先是要分析市场自身。第二要分析招商资源，有市场支撑了，但是假设我们周边有很多高收入的人群，我们觉得这个地方可以定位为一个很高档的商业，比如说作为精品店的组合，是高档的百货店，这时我们要考虑招商资源，就是你所希望来的高端品牌，有没有到你这里的拓展计划，或者是在我的项目要开业的时候，能不能实现我的招商，这是对招商资源的分析。所以说我们把两个角度结合起来，才能制定出一个可操作性比较强的招商规划。

　　刚刚前面也讲了做商业规划很重要的、前期的调查分析的专业性，我觉得至少要考虑以下几个环节。市场环境的分析，商业环境的分析，消费者的分析，投资者的分析，竞争对手的分析，差异分析等等，只有把这些综合起来考虑，根据我的定位，来定位我的主题概念，以及功能分区的布局，楼层布局，这些规划设计的内容，一定要通过前期的调查分析才能够得到。

　　我举个例子，比如说我们做的王府井街区的商业规划，我们知道，这是有百年历史的老商业区，改造了几次之后，发现本身的经营是呈下降的趋势。他们就委托我们做整体的商业规划，其实我们在前期调查的工作已经做了三个月，包括很详细的市场环境调查，最主要是消费者贡献的调查，还有客流量调查，以及做了外国人的调查，本身经营者业绩的调查，这些调查工作做得非常的细，只有这样，我们才有可能确定我们今后规划的方向。

再回到我们今天的主题上，刚刚讲到一些商业地产开发的问题，新兴的住宅区的商业地产开发，还是两个角度，一个是商业经营的角度，第二是房地产开发的角度，另外要突出六个环节，调查分析、商业定位、商业规划设计、建筑设计、招商、商业经营管理等。

　　新兴商业区的开发，我觉得首先要根据住宅区的特点，所有的调查分析、规划设计、招商，都需要围绕本身的特点来进行制定方案。比如说针对它的居住条件，本身我的住宅区，他是什么样的市场环境，从交通上，从现有的商业设施上，还有竞争对手等等方面，它是处于什么样的商业环境，根据这个，我们的目标消费者是在哪，现在的住户可能是面临拆迁的，并不一定是将来的住户，所以我们要有针对目标消费者的一个问卷调查，我们现有住户的调查可能反映不了将来商业设施的问题。目标经营者的调查，他们对商业是什么样的需求，这是要做的。还有很重要的开发商的投资回报问题，开发商有他的期望值，是不是合理的，作为咨询机构来讲，应该很好的回答这样的问题，有可能是合理的，也有可能是不能达到回报的预期。

　　根据上面所有的调查来确定我们做什么样的定位。

　　这是我们在王府井商业街区做的，他是一个都市型的中心，包括我们对它现有的路线，客流，这都是跟踪调查得来的结果。另外就是要分析特征，比如说现在王府井这条街是东西向的和居民的互通，这是两条路线，我们是分得很细的。 另外是目前的定位，将来的定位是什么样的，这种定位可能涉及到的业主、业态的组合是什么，另外消费者对于王府井设施总体的印象是什么，这个可以通过我们一些问卷来进行判断。

　　另外我们要针对我们的目标消费群，可能有一些目标消费群不是你未来的消费群体，我们搞一个社区的购物中心的话，购物中心很大的特点是什么呢，就是说，不只是满足你的生活，还可能满足其他的精神的消费，比如说我们住的社区可能是一个年轻白领和中产阶级比较多的社区的话，你就要考虑这类的人是什么样的消费习惯，购物是什么样的习惯，饮食是什么样的习惯，休闲方式是什么样的习惯等等，你要总体的考虑这些问题。所以说对消费习惯要做一个很细的研究。另外是对商圈的把握，刚才讲到了，任何的一个商业会面临商圈的问题，除非是很小的商业，一些上规模的商业，一定要考虑商圈，我们传统的考虑，往往是拿项目的所在地画一个圈，一公里、三公里、五公里等等，实际这样的商圈是不能说明问题的。我想至少要考虑到一个交通的便利性，另外离你两公里，要是过来的话，道路非常的拥挤，需要20分钟，那么这个商圈本身就要远端偏移，所以最后确定的商圈可能是不规则的图形，不一定是圆形的东西，是要根据诸多的因素综合起来来划定商圈。

　　另外就是客户群，对这个我们要有很细的认识。我们在前面的分析中，我们会提出规划的方向性，这是举了一个王府井规划的例子。

　　另外是规划设计的科学性，可能是体现在以下几个方面，就是基于地面的主题概念，实际是明确我的目标客户群，这样才能定位我的主体，我是针对我主要的目标客户群的。第二是市场规模，我们社区商业，一定要判断这个，一切的问题，规模、业主业态组合，包括其他方面的设计，都和这个有非常密切的关系。另外是兼顾招商和投资回报业主业态的组合。再一个，如果说我们这个地理位置是不能满足开发商合理的投资回报要求的，也是不行的，所以一定要结合我们投资回报来进行业主业态的组合。

　　另外是表现主题概念的功能分区和楼层的布局，这实际是规划设计的技术活，根据不同的业主、业态，他们之间怎么样衔接，功能分区之间，哪些应该放在一起，哪些放远一些，楼层怎么样排列，也就是平面和立体的组织问题。再一个交通的组织，如果一个商业设施，交通如果不便利的话，对商业的商气会造成很大的影响。还有就是专业路线设计，实际上很多商业的客流是需要引导的，进到你的商场，并不知道怎么样走，这时需要你引导他，尽量的增加他在商场内滞留的时间，这样能够增加他购买的几率。再一个你怎么样引导客人，一般来讲，会把一些详细的目标，很强吸引力的业主业态放在上面，不管你多远，都会去，我们会把主力店放在远端，他进去之后，会穿越一个商业街，中间的很多品牌店，然后达到主力店，增加在品牌店购物的机会。

　　另外是商店的形象设计，比如说我是生活型的，或者是地位比较平民化的，我的商业设施体现的可能是亲和力，而不是豪华；如果是定位很高档的，一定要表现尊贵豪华的，这样客人才觉得符合我的身份，如果你很平民化，设计很豪华的，反而会有不好的效果。

　　另外，各个专业的人捏在一块，形成一个很好的合力。这是一个大的商业中心，大家可以注意到，在它的右侧，有大量的住宅和别墅，实际上商业中心里，规划是不应该出现这个的，实际上不是一个很好的商业中心的位置，实际是适宜做很多的住宅，所以我们起了一个名字，叫酒店式的商业，实际上做的就是别墅。如果说40万平米商业的话，这个地方的交通是绝对不能支持的，最多支持的商业面积不能超过20万，如果规划40万肯定是有问题的。

　　另外它比较偏，是郊区的一个位置，所以要做一些建筑的形象，比如说大量的设施来吸引客户群。这是北京大山子的项目，有大量的住宅，有写字楼，有会议中心，规划了8万平米的商业中心，我们拿了这个案子之后，我们觉得做不了，因为从本身的商业规模来讲，第一他可能是超大了；第二从它的业态来说是混乱的，他的居住区通道只有5米，那么一个商场进去，你商业是无法用的。所以最多只能做兼顾型的，而不能做综合型的，这个建筑本身已经决定了。

　　我们刚才提出来，商业一定要分步开发，我们要把它打散做，才有可能实现你的分步开发，比如说一期做十万，二期做三十万，要根据你的市场支撑来定的。这样的话，建设起这样大的建筑，实际上是不可能达到的。大家看大的圆球是空中的海洋馆，一个商业设施能赚多少钱养这个海洋馆，我们也搞不清楚，不是说商业设施非常漂亮就很实用。

　　这是我们做的前门大街的商业规划，里面很重要的是旅游，我的目的是说，很多项目有特殊性，如果在旅游区的话，不得不做一个旅游的规划，也就是说，我们做商业的时候，要最大限度的挖掘它的商业元素，有可能是文化的，也有可能是旅游的，也有可能是别方面的东西，都可能成为你商业元素。所以说，要实现一个有效的招商，必须要在高水平的规划之下才有可能实现。那么制定了一个很好的商业规划之后，我们再根据这个设计具有说服力的招商手册，根据招商活动，能够达到低成本高效益。大家知道，很多的招商很盲目，我不知道我的招商对象是谁，这样就变成什么呢？所以我们接触到的商家，我都跟他去谈，实际上这样带来的是很高的成本，如果是大海捞针似的，这样是非常低效率的。如果我有很强的商业规划，我定位在大卖场，是蓝岛档次的，还是赛特档次的，还是华联档次的，这样我就知道找哪些商家去谈，这样就大大缩小了我去洽谈的招商范围，也就是提高了我的效率。

　　另外效益最优化，我招了我最适当的商家进来，由于整个的商业设施能够带来很好的凝聚力，就是说他具有很强的聚客能力，是最适合我所定位目标的客户群的，他在这里的经营必然会成功，他的成功会带来周边住宅的升值，作为开发商讲，他的物业也会升值，长期的回报就达到了。

　　因为你的商业规划是有针对性的，你定位的商家是明确的，并不是招商的时候我一味的求商家，现在很多商家就说，你求我，你给我多少租金，这样拿来的商家，并不一定是最有意义的。沃尔玛在太原做了一个项目，给了十年的免租期，这样是不可思议的。比如说我做一个百货店，我上面做一个影院，这个本身也给你招来客流的，实际上整个的商业设施是有价值的，而不是没有价值的。主力店跟品牌店是平等的，这样你谈判的时候，可以争取到比较合理的条件。

　　最后有效的规避一个经营的风险，就是在一个高质量的规划方案下，他会最大限度的避免你的经营风险。所以说实现有效招商，还有资源整合的能力，经营管理的能力。

　　另外最后成功不成功，还是要靠经营者和消费者，好，谢谢！

主持人：谢谢徐总，下面有请刘总给大家做商业地产操作的规划和对策。

　　刘力：我今天讲的题目是中国商业项目开发与规划的误区和对策。为什么讲这个题目呢，是因为我们在中国商业地产项目的跟踪调查五年里，我发现中国商业地产的操作和规划设计有非常大的问题，这是今年我们写的八万字的中国房地产大趋势中间的头一条，就是商业地产的大趋势，这是去年我们写的2004年中国房地产建筑趋势白皮书，也包括了商业地产的趋势。今天我们就挑我们在研究报告里有意思的几点跟大家做一些交流。

　　首先商业地产在中国的操作和国外的操作有本质的区别，中国的商业地产项目基本上只作为一个产品来销售的，而在国外基本是作为一个金融产品来做，国外做的基本是计算每平米的现金流，每平米的营业额，效益是靠长久实现的。这跟中国是天壤之别了，中国虽然有很大的亚洲第一和世界第一，但是商业地产的特点是需要时间的，也许是五年、十年成功了，才能是成功，现在这些项目未必经得起市场分流的考验。

　　在国外金融产品化的地产，在开发的每一个阶段都可以作为一个完整的金融产品转让的，中国的商业都是从土地成本、建筑成本，加上土地的利用来销售的，这样算不出来商业地产的价值，虽然有的项目卖得很好，但是基本是没用的。

　　另外一点，在国外做商业地产，应该是做到每一个店铺的业态，每一个的营业额。在中国基本上做不到量化的分析，基本上都是按照划定的资金来出租或出售，这样造成业态相当大的重复，两个比萨饼店挨着，所以需要进行一个合理的业态搭配。

　　在中国，以北京为例，肯定是非常需要SHOPPINGMALL这样的项目，但是也有更多的项目处在不利的位置。商业地产跟住宅地产有很大的不同，按我们的理解，商业地产应该跟传统酒店一样，大家作为一个酒店，五星级的酒店一定要找国际的品牌管理公司来做，这就需要一个商业顾问公司，随着开发商自己也可以招商，但是专业机构和商家之间，多年形成的互相的信任关系，开发商是不具备的。而中国现在有很多的中介公司，一个是国际接轨的能力，另外是量化分析的能力是不够的，国际接轨上，这些策划单位很难直接招商，不具备这样的能力。再一个量化的分析，我们知道的，北京有的大型商业项目，中介公司做，20万做一个策划，这样的案子敢不敢要？你第一不能代表国际商家，不能解决招商的问题；第二没有量化指标的分析，他的可信度就非常低了。

　　作为建筑设计，是必须满足的，是需要符合不同业态的，我们接触的很多项目，先做设计，然后做招商，这个流程是不对的。因为不同的商家，要求的业态流程尺度的不一样，比如说我们在有的商业项目里，沿街都卖掉了，哪一家主力店也会来，所以盲目的追求形象上的东西是不行的。

　　那么建筑设计是专业化中的专业化，比如说五合国际我们不擅长体育建筑，所以奥运场馆我们一概没有参加，我们的专长只有四个，豪宅、商业地产、酒店、高科技，就像生病看医生一样，做商业项目应该找专长商业地产的设计公司。

　　另外对规模的控制应该是有依据的，我们现在做的很多项目，都是追求地标，在市场特殊的情况下是可以成功的，消费者投资者不是理智的情况下，是能够成功的，但是也会起到负面的影响。规模应该还是首先以市场的供需关系作为依据，另外与城市的配套设施接轨，也是首选项。

　　很多的SHOPPINGMALL不考虑城市有没有接轨的能力，周边的交通是一塌糊涂，他可能指望市政府解决，其实是不可能的，所以说以后潜在的问题是非常大的。

　　作为分销方式来讲，中国现在的商业设施差不多是欧洲的十分之一，是不是应该按照欧洲标准做呢，这也不一定，中国现在的服务，比如说大型的家居店送货服务要比国外强，这一条可能减轻了停车的压力，但是北京机动车增长也非常快，现在320万辆，将来720万辆，现在作为大型的SHOPPINGMALL要预留以后的机械化停车，要预留层高，包括预留的出入口，车流量的增长是非常快的。另外大家都把希望寄托在主力店招商上，主力店招商是一个割肉的感觉，人家来了要最优秀的条件。我们做了一个项目，一个项目分了三块地，离城里最近的一块地，大家都要，这块主力店是招来了，但是对后面是没有带动的。这样的主力店招商可以说负担很重，并没有达到预期的效果。

　　作为物流，我们接触的很多项目，过于追求空间效果，内部的功能是一塌糊涂的，现在找我们做商业改造的项目都非常的多，当时都是做得轰轰烈烈的项目，现在都经营不下去。

　　在首次的入口，商业项目也应该有疏导性，所有的大商场，天天都在那搞一个促销，各种各样的活动，这个在建筑设计里都没有考虑到，在实际的经营活动中，确实是这么做的，所有的舞台都堵住了路口，需要这样的活动，那么在规划设计的时候，就要留出这样的平台，都抬到二层，观众要看，可以到马路对面去看。

　　在我们做的规划中，还应该强调环路可视原则，作为可视的原则，所有租的好的位置，都是一眼可以看得到的，如果说你有一个店铺，这个位置能够让100万人看到，你的店铺什么都不做都可以，你就做一个广告牌，这就是可视的原则。

　　另外是纵向规划的分流与高限，人的体力不是无限的，不可能无限制的逛商场，在上海有九层高的SHOPPINGMALL，最多我就上了三层，说明没有任何人是非常理性的，我花三个礼拜把商场逛完，这是不可能的事。在商场设施上，不是说政府的项目，纪念碑追求地标性，追求无限的高，应该是有合理的设置。

　　总的来讲，在中国商业地产项目，失败了很多，比如说按照北京的远景规划，在沿着北京四环一圈有四五个SHOPPINGMALL，但是一个都没有建，出来的都不是原来的规划。根据我们现在了解的情况，来找我们做商业地产的，仍然没有人真正的弄明白，找的设计公司和策划公司不对，现在商业地产的供应量是非常大，商业地产的售价是涨了很多，但是租金并没有涨，所以利润空间是发展商赚取的。明年后年会有更多的项目会死，对于整个国家的资源也是一个损失。所以我们认为，违反商业项目操作规律是目前商业项目失误的关键，我就讲这么多，仅供各位批判。谢谢！

    主持人：下面有请新港置地的张总。

　　张琪：大家好，我想简单的讲一下，今天的主题是商业谋求重新布局，大社区商业呼之欲出，我今天是作为这次开会的唯一一个营销顾问公司，我想从市场的角度讲一下，整个商业谋求重新布局，大社区商业的呼之欲出，我们公司操作的一个项目就是离国美比较近的一个项目，我就想说，根据我们公司操作的项目和以往操盘的经验判断，想对青年路商圈这块未来的发展前景，自己做一个判断。青年路我们会认为有一个新的商圈会兴起来，但是这种话说出来，可能没有太多的新意，但是我想说明一点，因为我相信，大家对青年路和朝阳路那边的商业状况和未来的发展状况都比较熟悉，现在商业这块不仅仅只是局限在社区商业中心，或者是邻里商业中心，我们会认为，青年路商业这块应该是作为城市区的副商业中心，或者是城市区的区域商业中心发展。我想说明一点，为什么我们会有这种看法，青年路开发的这些楼盘，不管是商业楼盘，还是住宅楼盘，还有交通状况的趋势，就城市之间可以参考的案例都是有的。比如说成都和深圳举例的话，当时深圳在深南路有一个项目叫城市中心广场，北靠的是居民区，实际是作为一个居民比较密集的一个居住区，当时业界和地产界都没有看好这个项目，但是最终能够在2002年开业的时候，一直到今天，成了整个深圳的一个购物中心的一个代表，并且在没有任何商业氛围的前提下形成了这种城市级的商业中心，它的这种定位，一开始大家都没有看好，跟我们现在青年路商圈目前的状况有一点类似，我们这边有一个华堂商场，都是属于家居型的，步行十分钟的居民来满足他们商业消费的需求。

　　深圳当时那个项目，中心城市广场的兴起，是整个区域商圈里第一个兴起的，随着又有了华润的万象新城，帝王是要早得多，但是并没有带动整个区域商圈的形成。我想说明一点，有的时候，社区商业的发展，不能仅仅局限的看社区商业，或者是简单的作为一个生活配套的功能，我们应该前瞻性的看，因为我们通过目前，再看一下青年路的板块，可以看到住宅的开发情况，还有原有的居住居民的密度，即将进驻的一些新进人口的年龄，他的消费习惯和人口素质，包括整个朝阳路、青年路交通的改善，这种方方面面、内内外外的环境都能够促使这个区域形成一个副中心的商圈起来。现在住宅是超过500万以上的规模，包括珠江罗马、朝阳园，这些项目的兴起，会带动一大批很多高知识、高素质的、高收入的白领进驻，他们的年龄在原有居民的基础上，肯定是会很年轻的，消费习惯和消费需求都是新近带进去的，会有很多新的消费需求起来。

　　从现在目前的商业来看，它只有华堂，只有易初莲花，这种商业只是说解决了这个区域一个基础的一个生活配套，但是没有一种品质上的一种满足，这点是市场空缺，目前的商业状况和即将入住的人群的消费需求的差异和差距，我们是有这样市场空缺的。

　　交通道路的改善，为什么说青年路商圈呢？青年路是连接朝阳路和朝阳北路之间的路段，朝阳路和朝阳北路是整个北京交通的主干道，所贯穿的是东西向的人流，连接着CBD和通州的人流，所以说他的交通所带来的旺盛人气，为这个区域的发展也是提供了必须的交通的支撑。

　　这个是一些可以参考的，从一些城市的案例，从目前项目周边区域目前的现状看，有了市场的基础，有了可以参考的可以对比的案例，我想还是很重要的一点，我们的消费者怎么样看这个区域，我们的商家怎么样看这个区域，我们要前瞻性的估计市场，我们公司做项目的时候，也是只租不售的，我们进驻开始，就是联系了很多的商家，差不多一年的时间里，商家的反馈和品质上的变化，也说明了越来越多的有品牌的优质的商家越来越看重这个区域了，我们联系的客户，是那种没有品牌的，餐饮的客户是居多的，是很基础的消费的商业业态，跟满足基础的商业的需求，但是差不多到今年过年之后，越来越多的品牌商家非常看好这个区域，大到百货公司，百盛、新世纪、物美，包括中小品牌的反馈，这个市场不仅是我们这样判断，而且商家也很认可，商家也是有这种需求在里面的，我们判断青年路会成为一个城市级的副中心的商业中心，也是给大家做一个简单的介绍。可能社区商业不仅仅是社区商业，有能力、有机会成为这种城市级的商业中心。

　　今天也是比较仓促，没有太多的准备，我相信大家对那个区域还是有比较多的了解，所以我们可以在会后时间有一个沟通，谢谢大家！

    主持人：谢谢张总，下面我们有请国美第一城的陈总给大家做关于大社区商业的主题发言。

    鹏润集团发展中心业务总监陈云峰

　　陈云峰：各位专家、媒体朋友们，大家好！首先感谢大家在百忙之中，参加由京华时报主办的、国美第一城协办的“商业谋求重新布局，大社区商业呼之欲出”的研讨会，与专家学者共同探讨新兴住宅区域商业中心开发与建设的问题，听了专家的详细讲解，确实很受启发，对以后项目的定位，包括项目的运营，应该说有很大的帮助。

　　我从下面几点介绍一下国美第一城最近的一些工作计划。国美第一城定位为东部区域的商业中心，我们在7月1号已经正式的认购了，为了保证10万平米商业的开发与运营，公司要着力做好以下的工作，刚才听了专家的讲解，有些地方还是按照商业的规律操作，有些地方也确实需要调整。

　　第一是做好商业的规划和业态的定位工作，立足服务于本社区，辐射京东区域，填补东四环外商业布局的空白。

　　第二是以品牌的影响力，作为商业的拉动力，做好主力店品牌的招商工作，近期的重点是像肯德基这种有意向的品牌，尽快确立明确的合作意向，做好业态与品牌的具体的确定工作。

　　第三确实要确定好合理的租售比例，前期的销售和后期的管理要并重，使项目的可持续性经营得到加强。

　　第四是发挥性价比优势，在售价和资金上制定更贴近消费者的有竞争力的价位，使其具备投资的价值与经营的价值。

　　第五是从住宅到商业，国美第一城都要挑起住宅与商业板块的大旗，在品牌经营开始，提升整个区域的价值，包括提升住宅的价值。

　　第六就是依托小区的幼儿园和小学、体育馆，在文化商业、体育健身上要有所突破，真正形成品质与品位并存的文化体育大社区。

　　国美第一城的商业初步定于八月底会正式开盘，正像国美第一城住宅勇夺2005年住宅销售冠军一样，国美第一商街也要打破市场上这种持币待购的不利挑战，迎难而上，发挥国美的商业品牌的优势，全力打造京东商业的旗舰，我们相信有各位专家的指导，各位媒体的支持，国美第一商街一定要开好办好，谢谢大家！

　　主持人：谢谢大家，本次论坛到此结束。

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