背景：2004年以来，北京掀起了一股商业地产热，据业谌耸吭げ猓谖蠢吹牧饺昀铮本┦谐〈蟾庞?00-600平方米的供应量，今年在市场上能够销售的商业面积应该在200万平方米左右。然而，不可忽视的是京城数个大盘项目中的社区商业在其中所作的贡献。京东百万大盘国美第一城于6月推出10万平米的国美第一街，二环以内最大的建筑综合体国瑞城5月份推出的商业面积达12万平米之多，珠江帝景、万年花城、太阳星城等诸多大盘的商业体量均在10万平米以上。
大盘社区商业魅力何在？未来发展趋势如何？北京的大盘社区商业发展面临哪些机遇和挑战...
论坛策划：刘显才 搜房网责任编辑
时间：2005年6月28日下午14:30-16:30
地点：北京华彬国际俱乐部二层会议厅（朝阳区建国门外永安东里8号）
主办单位： 北京鹏润房地产开发有限责任公司 搜房网
主持人： 蒋举 搜房网新闻主编
嘉宾： 陈云峰 北京鹏润房地产开发有限责任公司 业务总监
刘博文 中国商业地产联盟发展部 副主任
吴焕贤 北京通商商业地产服务机构 总经理
唐美华 搜房网北京公司 副总经理
高 毅 华糖洋华堂公司公关部经理
以下是搜房网现场图文直播：
主持人 蒋举：各位朋友下午好，非常感谢众多媒体、众位专家参加今天我们在华彬大厦隆重举行的2005北京区域商业发展趋势高峰论坛，本次活动是由北京鹏润房地产开发有限责任公司和北京搜房网共同主办的这次活动，首先我介绍一下今天在座的各位嘉宾和专家：首先是大家非常熟悉的，堪称是房地产新闻人物的北京鹏润房地产开发责任有限公司业务总监陈云峰先生，中海华通商业地产服务机构总经理吴焕贤、搜房网北京公司副总经理唐美华女士 、北京华融家乐福商业有限公司公关部经理何平、华糖洋华堂公司公关部经理高毅先生。
我们在座的这些专家在各种各样的场合发表过很多的论点，就商业地产的问题都有自己的一套深厚的理论，今天我们是一个非常合理的最终组合，又有媒体，又有企业，又有专家，我们就2005北京区域商业发展趋势，进行一个深入的讨论，今天看起来是一个互动性的研讨，我们在底下也和很多的媒体交流了，他们有很多的问题要和在座的企业家和学者交流，我们现在开始我们今天的研讨。
陈云峰先生是众矢之的，不用我赘述了，国美制造了一系列的奇迹，前一段时间国美第一街从开盘到认购活动又引起了新闻界的关注和买房人和投资人的青睐，我们先请陈总把国美第一街的情况简单介绍一下，我们大家下面准备一些问题，来向陈总交流。
陈云峰：确实非常高兴，实际上和在座的各位都是老朋友了，确实我们也是本着学习的态度，今天还是想和在座的各位学者、专家继续探讨，如何做好这种大盘的商业，特别是这种和住宅相结合的，怎么样能成为一个区域的商业中心，我觉得探讨这个话题对于国美第一城也好，对于今后的这种住宅和商业的融合也好，都是有意义的。特别高兴的，我今天随便上了一下网，我看到国美第一城在北京的住宅里，应该说在2005年上半年稳居第一的位置了，据建委的网站，这个数据是非常准确的，在已经录入的合同里，合同额超过了14.5个亿，住宅方面的成功，确实是我们国美第一城这个项目能够成功开发的第一步。
第二点，就是现在房地产的新政，应该说是叫屡出不绝，国务院的检查组也是在上个月重点检查了朝阳区，朝阳区也把国美第一城作为一个重要的项目，做了考察。国家在宏观调控方面出台了很多的政策，特别是税收政策，包括金融政策，再加上建委这种主管部门的政策，给北京的房地产市场，包括房地产开发，影响都是很巨大的。刚才和吴总交流的时候，他说如果尽快开盘了，你们在北京又是一个“顶风作案”的项目，我想大家也要评估一下国家的产业政策、税收政策，对于大型的商业地产和商业项目应该怎么样顺应这种时势，怎么样更好的迎合市场，这个也是我们今天本着学习的态度，从操作和理论解决的问题。
国美第一城已经开始认购了，认购的情况还是比较理想的，但是我们确实内部也在着力解决向银行贷款的问题，我们把这个放在一个很重要的位置上，银行现在对大户型的住宅谨慎了、从严了，实际对商业更严了。比如说国美第一城做住宅的贷款银行有12、13家，但是初步落实的商业的贷款银行才三家，有很多的银行明确表示商业是根本不做的，所以我们觉得商业的销售也是这样，和银行的贷款肯定是决定性的，拿自有资金做商业肯定是很少的，我们也想跟各位专家探讨和请教，我就先说这么多。
主持人 蒋举：我们就不用鼓掌了。吴总，您跟陈总平时有深入的交流，我也知道，陈总谈了谈他学习的态度，看来做到陈总的老师，您也义不容辞。
吴换贤：做老师不敢当。中国商业地产还是小学生，各方面都在学习，包括研究机构，包括政府部门、主管部门，包括我们的开发商，还有投资人、经营者，我觉得都是在学习，实际上我觉得国家目前对整个房地产的调控，我一直认为是一件好事，商业地产其实去年已经过热，但是问题是现在商业地产处于一个比较混乱、复杂的阶段，有的项目特别好，而有的项目特别差，大家往往就是混淆了，在这种状况下，究竟商业地产是怎么回事。我觉得国美有一点比较好的，它愿意直面现实，或者是客观的接受现实，商业地产最重要的一点就是，第一你的位置是否和你设计的户型、包括你的共用面积是否相对应，比如说你价格很便宜，商业地产当然有价值了，商业地产最重要的问题，你的评估价格和销售价格是否和真正这块地的价值相关联。
第二，我觉得，简单谈一下区域商业发展，我觉得过去大家特别关注的是大的SHOPPINGMALL，最重要的是忽略了中国最具发展潜力的，我们叫社区、区域、邻里购物中心发展体系的建设，这个也是标志着目前中国城市开发过程中忽略的，或者说我们的小区所答应我们的买房者，我们是什么样的小区，我们是什么样状态的生活环境，但是最后买房后发现，我买一点菜，甚至买一点啤酒，甚至最简单，我修一个鞋都没有地方修，生活质量严重的出现了问题，我觉得根本的问题，整个的社区商业体系没有建立起来，或者说，这个体系的建设因为中国的商业地产的开发模式，造成了我们很多商家没有办法按照他自己的经营模式进入各个开发区域，就是他喜欢这个地，但是因为租金太高了，或者是面积不符合他的需要，没有办法进入。但是需要不需要？需要。我觉得，这是从整个认识上的问题。
第三，整个的社区商业的构架实际上是一个相当复杂和科学的一个体系，我最近半年一直做社区商业方面的研究，实际从我自己的研究角度讲，我觉得实际上，从社区体系上讲，第一是超大型的社区购物中心，面积应该在7—10万平米之间，要比国外的多一点，因为中国的居住密度要大，中国购买人群的频率要高，所以说他要求建筑面积要大一些。第二是我们认为大型的社区购物中心，应该在5万平米上下变化，3、5万平米的水平。再一个是属于中型的社区商业购物中心，再一个是小型社区购物中心，最小的就是5千平米以内的，我们叫邻里购物中心，整个的体系是互相依托的，和城市商业和各种超市之间是互相关联的，或者说它是一个大壳子，装我们各种各样的服务。我们商业主管部门也一直呼吁，但是一直受很多因素的影响，没有推广。主要是地不归主管部门使用，第二所有权是投资人的，买房人的，没有办法控制。但是这样会造成了整个的新建小区的各种商业空间的严重的不足。
我觉得这种实际是机会，当然了，也有一个问题，有些社区商业中心物业过大，或者说过于夸大自己的价值，或者说社区商业中心跟商圈是有关系的，实际上社区商业中心更是为未来而建设 ，为生活而建设，并不是说，我要在同一位置跟对方竞争，这样最后会出现严重的问题。再一点，国美能够把自己定位成专门为它周边生活和居住的人，生活需要的这么一个购物场所，我觉得这一点，客观的讲，在青年路地区，我觉得现在的生活购物很不便利，根本的原因是说我们没有建立一个为未来进入这个购房者、居住者们提供便利条件的居住体系，起码国美在这一点上，应该做出了比较大胆的尝试，而且我认为，这种社区购物中心，因为它应该超大型的社区购物中心，如果做得好，或者是交通体系各方面完善，还有可能成为其余的发展，因为区域是变化和发展中的，当然我觉得，把自己定位在比较领先的阶段，我觉得很正确的，从区域的购物中心或社区的购物中心讲，商铺的价值可能没有那么大，但是商业的变化是逐渐增值的，我认为社区商业的基本特点，它是永久的、长远的，而城市购物中心是暴利的，相互强烈的竞争关系。因为它的商圈是多次重叠，而社区购物中心是各自各自的商圈。我觉得这点上，国美还是比较有一定的前瞻性的。
最后，我向陈总他们提一些建议，其实现在商业地产的局面，我觉得对于我们来讲，我觉得有一点，既是机会，同时也是挑战，机会我觉得最重要的是，在这个阶段谁能够路子走对了，谁绝对在未来占有特别好的空间，我觉得商业是存在这样的规律，就是说，同样有很多很多面积的商业，但是最火的租金永远是最高的，可能其他的租金是零，但是最火的还是最高的租金，商业的东西不是平均的租金水平，只能说别的租金更低，而他的租金越来越高，所以说，我觉得商业上这个特点，就决定了你的商业如果做得比较优秀或成功的话，那么将来会很有大的机会。
那么再一个建议，将来我觉得我们的社区购物中心可能要多做一些服务性的这种体系，就是说为周边居民服务性的体系，我们叫社区服务体系建立起来之后，你会牢牢的控制住周边商圈人的感情，因为社区商业是属于多次购物的，是一种感情的购物，社区的商业基本是文化、休闲、购物，或者说宗教，活动的场所，是这样的场所，所以说他的人性化，他对未来的这种满足人们生活品质提高的这种环境的要求，可能相当的重要。也就是说，目前的话，当然从社区购物中心的各种各样不同的变化，会有各种不同的，会有景观型的，休闲型的，或者是廉价型的，特别复杂的。
我们认为就是说，现在商业地产问题是严重的结构矛盾，但是真正为我们未来商业需要不同的，或者差异化的社区商业，我觉得远远不够，或者说差异性太小，相对来讲的话，我觉得，它丰富多彩的东西，我们只给做成一种模式，我觉得这就是我们目前存在的问题。
主持人 蒋举：非常感谢吴总，以前我们的研讨会都是会后给媒体留十分钟提问的时间，今天也本着向陈总请教的态度，我也代表媒体向陈总提一些问题，我们把媒体提问提前。
作为一个大盘，国美第一城的商业是怎么定位的？您的服务对象、服务职能和给投资者制造商机方面，你有什么更细一点的策划没有？
陈云峰：我们按照吴老师讲的这个，我们的定位实际很清楚的，因为你本身就是住宅带有配套的职能，另外面积比较大，实际上需要定位区域的商业中心，我们基本上的定位就是三句话，依托自身的楼盘，我们自身有六千多，应该说自身就有一定的消费能力。服务周边市场，辐射东部区域，我觉得我们基本定位是比较清楚的。在业态上，我们重点第一是在餐饮上，我们觉得，我们也看了亚运村整个的结构，我们觉得餐饮界的市场仍然是现在比较活跃。另外，像我们这种配套比较适合的一个主要的定位就是餐饮。
实际上这种体育跟文化，我觉得作为我们的第二个定位，我们国美第一城本身就有一个体育馆，是16000平米的，体育馆本身除了满足自己居民的需要，实际上市里提规划的时候，也有服务周边的功能。我们在招商中也一直想努力的找到一家比较现代化的电影院，你别看这个不太起眼，实际上大家对文化的需求也是多方面的，比如说确实有一个硬件和软件比较好的电影院，大家也会很感兴趣的，再有一个，我们自身的楼盘也有服务于周边的这种小学和幼儿园，所以我们觉得，依托这种体育馆和学校，这种体育健身的文化产业，原来说叫泛文化产业，我觉得这个应该说，按照刚才吴老师讲的，也比较符合我们这个项目的定位。
然后是这种休闲性的，比如说我们提到最简单的像咖啡馆和茶餐厅这类的，我在上海和香港觉得，北京在宜居和休闲上，起码跟上海还是有很大的差距，我觉得大家有很多的场所，年轻人也好，学生也好，包括我们的工作，有的时候交流一下，现在除了吃饭没别的好的地方了，说点事就吃饭吧，我觉得把这种作为倡导一种新的生活方式，所以我们把这种休闲性的也定位为我们的定位。
实际上，我们最后才定位为购物，这种以便利店和中小型超市为主的购物，我们也是一个定位，我们觉得在业态的定位上也是比较清楚的。
第三点，就是从投资的商机，今天我出来的时候，我还专门的核实了一下青年路的改造进度，我觉得我们青年路对国美第一城的商业，包括整个区域，应该说影响太重要了。今天我们得到确切的消息，在6月3号北京市规委通过了改造方案之后，现在招投标工作已经结束了，由朝阳区政府和乡政府落实了队伍的招投标，主要是施工开始一个多月到两个月，也就不到一公里的距离，也就整个的完成了，我觉得这条青年路也会给我们注入一种生命力，也是决定我们这块商业价值的很重要的因素。所以我们觉得这是一个好消息。我们最后也在确定、研讨和审批最后的商业价格，我觉得我们给广大的客户能够承诺的，就是本着这种性价比最优的原则，我们会给这些投资者，包括品牌的商家，让出一定的利润空间，因为我们本身的规模就比较大了。我们在这方面，我们觉得我们的经验理念和住宅也差不多，基本上注重这种资金的回收，但是在价格上，一定给这种投资者一个比较好的上升的空间，实际上都是有相应的评估的，我们把周边的价格也做了仔细的调研，我们觉得我们在性价比上应该说还是具有优势的。我就先介绍这么多。
主持人 蒋举：我们下面有请华糖洋华堂的高毅先生，刚才陈总介绍了他商业街的规划，以及他一厢情愿的做这些事，先找地吃饭，完了弄个情调，然后锻炼锻炼身体，您作为一个商业企业，对于他的这种规模、规格、业态的这种设计，你有自己的看法吗？
高毅：我觉得陈总的项目定位很好，定成区域性的，因为刚才吴老师也说了，现在很多项目盲目上马了，造成分布不均匀，有的地方造成很大浪费，有的地方商业设施又比较的稀少，有的地方是商家进不去，有的地方是想进没地。您这的定位我觉得，定位成区域性很好，我觉得从条件上说，你开始说的青年路，但是青年路不是一个南北贯通的路，只是到朝阳路，是丁字路，如果是区域性的还可以，如果是购物中心，就定大了，因为交通没有想象的那么便利。
再一个商圈，对于做这个商场的人来说，那是一个很不利的地方，因为在同一个商圈里，集中很多的商家的话，这样消费者满意，但是反过来说，商家的利润空间小。我们做商业地产的目的是要带动整个楼盘的销售，一个好的商业项目，如果成功的话，包括您的地价、房价都能上涨，比如说洋华堂在十里铺开了一个店，开盘的时候也就三四千块钱。我们经营几年以后，房价涨了一倍。这个房地产开发商就是东直门的银座，他们是一个开发商，换个方式说，实际上就是在这个项目赚的钱，就是说当时选洋华堂选对了，就是说您定位定准之后，对您整个的楼盘都有好处。
再有一个，有很多开发商他们在选择项目的时候，尤其是做立项的时候，他特别的盲目，就是他没有抓准商业地产的定位，就开始立项，等这个东西全审批下来了，甚至楼房图纸全批下来了，我再找商业，跟商场接洽，他做出来的商场跟他的定位又不吻合，没有完好的结合在一起，比如说我们商场要去你们那个地方，你们现在整个的格局和面积，跟我们不配套，您即使想让我们去，我们也想去，但是最后还是不行，因为现有的条件限制，所以这种情况下，您的定位定位在社区商场，我觉得这个应该是很好的。
但是有一点，刚才我跟吴老师探讨也说，就是说，我们现在出现的问题在哪呢？就是我们的开发商跟我们的零售商，大家联系太少了，就是说，商场这些零售商正确需要的东西，很多开发商都不了解，我们也在谈。我们在谈一个项目的时候，跟他谈的时候，他有一个中介公司，中介公司再跟设计院谈图纸的时候，怎么说，他的思路是对的，应该哪搁主力店、哪搁精品店，位置很好，但是设计院不同意，但是开发商不懂这块，所以说如果盖出的楼很漂亮，但是很多的零售商都觉得很难办，如果我们要谈，我们觉得这个形状对我们不合适，很多零售商跟我们近似，他也会觉得不好。就是说开发商跟零售商之间没有很好的沟通，这个沟通而且也是在前期。我想陈总你们组织这个会，不管最后能谈成什么，至少把这些信息沟通了，对您这块的发展，我觉得有帮助，对我们的了解也很有帮助。就是说我们以后跟开发商怎么打交道，这对我们也是一个学习。我们就在这块跟您说一个，您作为一个社区性的商场，我们就是在一公里商圈以内的，这是社区商业。在国外的区分是三种，一种是近邻型的，一种是区域型的，一种是广域型的，近邻型的就是社区商场，主力店的面积在1万平米以下，不要太大，太大是资源的浪费，还有是区域型的，商场在1万到3万5千平米，还有广域型的，就是大型商务购物中心，这些商场里的布局是不一样的，像社区型的商场，应该是日常用的超市，因为我们一公里、两公里的商圈里，很多人是骑自行车步行能来的，这些人比较多，而且这些人可能一天要来一趟，甚至一天要来两趟，如果我们做一个很大的购物中心，您说的买名牌西服的能一天买一套吗，不可能。所以社区型的商场应该是服务型的，面积不宜过大。
还有电影院的问题，我觉得这个电影院一般在什么地方出现呢？就是大型的广域型的购物中心，在国外的购物中心什么概念？就是让你进入之后，愉快的过一天，应该是这种设计思想。因为商圈越小，客人来店的频率越高，商圈越大，来店的频率越低，可能五公里十公里以外的人来，来了之后不可能要走，就可能呆半天到一天，就要提供完善的服务，如果是社区来的，有一些不必要的服务添加之后，会造成最后的亏本，所以，我们就按6千户为依托，如果我们要把他设计成一种购物中心的形式的话，按我们的交通来说，可能就不会有那么大的吸引力了。
所以说，作为商场这块的建议，千万别贪大，主力店别贪大，如果您要做一个华堂，肯定竞争不过十里铺的华堂，从交通上说，朝阳路是主干道，你那个不是主干道，所以做一个一万平米的很知名的超市，就把您整个的商业地产就带动起来了。
现在重点就是好身体，一个是吃，一个是锻炼，这块我觉得您的定位特别好。我的建议就这些。
主持人 蒋举：刚才高经理大大的赞赏了国美第一街的形式，而且我觉得有一个问题，在我们媒体的眼里，国美第一街究竟是什么东西，好像没有人给它一个定论，今天您说了一个，社区商业的概念，我很想听听一些媒体的概念，国美第一街是社区商业的概念，还是区域商业的概念？当然了，它在朝阳路和朝阳北路之间，比大街不差，这么一个店面的话，究竟应该做成什么样，或者是怎么样的定位，接下来的专家和媒体也可以聊一聊这个问题。
陈云峰：我们原来也提过，我们跟所谓的华堂商圈和白云商圈的定位，洋华堂实际是一个购物中心，实际上我们整个的定位并不是购物为主，确实我以服务型的，包括餐饮、文化、体育、休闲，以这个定位为主，这样的话，我们就能够打造东部的商业中心，我们觉得就是，我们的体量十几万，也有自身体量的优势，这样的话，我们把它定位清楚之后，就能互相呼应，为整个的东部商业比较缺乏，服好务。
主持人 蒋举：您刚才说卖东西的多，还是吃饭的多，就是这么个事。那下面有请刘博文先生，中国商业地产联盟发展部刘主任谈谈。
刘博文：今天很高兴参加这样的会议，最近的论坛会议也比较多，从去年开始，京西的万年花城项目，今年以来，我们在成都、山西、山东的社区商业也做研究，就是说社区商业的课题，怎么样把社区商业做好。
现在商务部5月下了一个通知，就是在全国要有一些示范项目，在2006—2007年要扩大到300个，在全国范围是一个示范性的商业社区。我们也进行过一些探讨，对这样的开发商来说，我们知道十万平米是非常大的，购物中心两三万平米，十万平米的社区商业，就不能叫社区商业，我们说是组团式的，或者是大型的购物中心。
他们对社区商业的定位，我觉得非常清晰，首先依托自身，他有一个良好的购买力的基础，我们知道京东这块商业非常缺乏，我一般购物很少到华堂那边，我会到王府井、西单这样的地区购物。但是我们看到，这块的大盘非常多，97年开始开盘，这个地区的购买力非常强，但是商业趋势又非常的匮乏，现在有这样的大盘，如何把社区商业做成一个地区的区域性的商业中心，我觉得这个方面是值得我们探讨的。今天陈总谈了社区商业，我觉得作为一个商业来说，核心是商业，我觉得商业地产的开发商，你只有进出了商业之后做住宅的开发，才知道商业地产，不像住宅项目开发了，卖完了就可以走。商业地产不是这样，你要经营，要经过十几年才能把这个项目培养起来。
一个商业地产的项目，我们看到十万大盘的社区商业怎么做？作为国美第一城他们就非常的负责任，国美电器从商业经营开始，他知道商业是怎么样经营的，他怎么样使物业大盘升值，让整个地区升值，我觉得这样的开发商更加的理性一些。
因为我们来说，我们有一些建议，这块的大盘非常多，可能国美第一城推出这个之后，后面还有一些星河湾的项目，他们的定位是什么，作为我们这个项目我们也要把握，跟他们是不是重合，商业业态的重合，我想他们做得非常好，他们意识到周边的商业面积，从我们整个集团来说，如何把这些商业做，我想对未来整个东部都是非常好的贡献。今天就谈这些了。
唐美华：我今天来也确实是学习，商业对我们也是一个新事物，我也做一个题目，就是新形势下的商业地产，从整个中国来看，商业地产的开发都晚年住宅层面，第二，经常说这个商户到七万，那个商户卖到六万，这对所有人都是一个挑战。另外，望京的话题，望京的开发周期是15年，望京所有的商业是这两年才开始开发的，商业是最后的收尾阶段，大家才想到要商业开发。包括亦庄这样的大片区，大家可能就餐的时候要跑到城里来，就说明商业发展确实是非常的滞后。还有一个层面，如果国美第一城如果要谈到是区域商业，还是一个社区商业，我想，与一个超级大盘的配比，如果国美是八九十万的社区，如果配12万的商业，不是社区本身能消化得了的。第二，我觉得是社区消费还是区域消费，我觉得从过去的商业配比，是什么样的人口，什么样的商业现状，未来整个朝青板块大的区域人口是什么样的。包括陈总的前瞻性，包括在这样大的区域，所有的规划跟住宅要同时交付使用，包括在朝青板块这个区域，专家一块的探讨，实际上是把未来的商业能够出现的问题，已经提前在考虑，朝青板块目前的商业情况我不是很懂，刚才您提到了，在餐饮、体育、文化的层面，现在很多大的一些板块，像沃尔玛什么的，是满足了单一的购物，像文化类的，跟城市生活主题非常相关的，这块是跟人们的生活息息相关的，并且可以有持续的开发，我想问陈总，目前的朝青板块从目前到未来，大的商业整体是什么样的？
陈云峰：整个区域的情况，应该说，在整个北京的东部正在进行大规模的开发，整个的朝青板块，就是指的朝阳北路和青年路附近的板块，这个板块整个的住量、成交量在整个北京市市场上是遥遥领先的，朝阳区是北京市最活跃的区，朝青板块就是朝阳区最活跃的区，现在大量的住宅在开发，形成一个鲜明的反差，确实这块商业的缺乏，应该说，现在只有在朝阳路上有华堂，包括易初莲花，现在他们形成了两个商圈，但是，可以说这种朝阳路现在已经不堪重负了，政府现在也准备修这路，因为商业也不能和交通相冲突，还有很大的交通职能。所以说，我觉得我们国美第一城现在也迎合了这样的趋势，就是把这种商业的配套能够和住宅的发展能够结合起来，可以说，朝青板块整个的规划也是在市规委、政府部门的意见下规划的，这个区域在体育、文化、商业上，也都是比较超前的考虑，也可以说比较先进的规划。
刚才大家也提到了，比如说现在住到国美第一城或国美第一城现在开发的一些项目，比如说罗马嘉园、星河湾，现在都是已经入住，国美第一城应该是5月份入住，我们现在的实际状况是，我们现在吃饭都得进三环。
唐美华：确实没有一个好的餐厅。
陈云峰：购物的话，这边有华堂，四环上有燕莎奥特莱斯，唱歌有钱柜，所以感觉，整个东部，大家叫东富西贵，这些人又是CBD的白领，这种非常有活力，对前景又非常的乐观，消费能力又非常的强，又非常的时尚，是这样大量的消费人群，但是现在面对这样的情况，应该说也影响区域的发展。实际上商业的开发跟区域的价值也是息息相关的，如果说商业配套跟不上的话，就影响了整个区域的发展，包括动摇大家购房的信心。
所以我们也是在规划这个项目的同时，实际上我们对周边也请了专业的机构做了调研，我们感觉到，在朝阳区重视道路改善的同时，在住宅迅速发展的同时，这些商业配套能够到位，应该说是能促进整个区域的发展。我觉得唐总说的很好，我们现在就是站在整个的朝青板块看我们的项目，就是站得高一些，这样定位就会准一些，我们也是决心要把它打造成一个叫东部的商业中心，辐射面就是辐射商业配套不全的地方。
我们有一份资料也可以提供给大家，我们也把周边的项目做了一个调研，周边的项目商业配套都是很小的，有两千三千的，有五千八千的，我感觉到，完全是社区型的，所以我们这次的定位就是非常的清楚，就是区域型的，我们也谈到房地产的发展形势，也谈到万年花城的商业形式，大家都很困惑，一个大的楼盘，你商业的配套实际上是社区的配套，能够完成向区域的商业中心的过渡，实际上扮演这种，承担这种区域商业中心的角色，说句大话，也是社会赋予它的职能，所以我们在这方面也是想做一些好的尝试和探讨。
主持人 蒋举：我们继续自由发言。搜房的记者刘显才。
刘显才：非常感谢到场的嘉宾和媒体朋友，我的策划初衷是这样的，国美第一城作为百万平米的大盘，我觉得依附于大盘所开发的商业，首先名字叫社区商业，定位可以不是社区商业，甚至是城市商业，我的想法就是说，国美第一城叫社区商业，我觉得并没有错，但是定位是区域商业中心，甚至是随着以后这种交通的发展，甚至北京城市中心的东移，很有可能成为城市商业中心，比如说朝阳北路，可能在10—15年之内还可能改造。作为一个大盘的设计商，像区域商业中心定位，中间应该具备什么样的条件，哪一些大盘所开发的商业才能定位为区域商业中心？
吴焕贤：现在包括国内很多的机构，包括媒体，我觉得对社区商业概念的理解太简单了，总是按照我们超市社区的定位，但是我们叫社区购物中心，并不是大型的那种MALL的概念，是整个美国的购物场所，它的大大小小变化不同。目前我们认为，在中国来讲，社区购物中心，或者整个社区购物这样的体系来讲，应该是从1万平米到10万平米之间的变化，这个要比美国高出1万多平米，我觉得这是中国具体特点的关系。
那么整个体系里又分小、中、大和超大，就这种购物中心在变化，为什么国美这个地区，它的位置讲，从商业的角度讲，国美我觉得更保守，它很保守，在策划、早期设计之前，这个地区完全可以作为东部大的商业区，但是整个的交通上，我们认为，它周边已经具备这个可能了，但是为什么从社区商业角度考虑呢，就是现在设计的结构和做完的平面讲，就是影响了它更大的发展，要是我来讲，这个地方可以考虑20万平米的社区商业综合体的变化，我们的东部商业严重的匮乏，主要是这样的概念。
那么，社区购物中心我认为是从这个层面叫社区购物中心，相对来讲，这个层面的社区购物中心体系，目前大家还把它往小里说，一万平米之内，这个叫社区店，每个业态都有自己社区的服务体系，但是我们购物中心是把所有的各种不同的业态结合在一起的一个商业体系，这个是和某一个超市或者是某一个百货店的思想是不一样的。因为现在国内缺乏对社区购物中心或者是购物中心体系的一个标准化的说法，包括我们我们商务部的规划里，也没有明确的说，究竟是什么样的体系，是这样的状态。
问：我是晚报的记者，从媒体的角度，今天参加这样的论坛也是学习的角度，我也很受启发。我觉得，应该给陈总以信心，我们觉得国美第一城打造的国美第一商街应该有几大优势，第一，国美这个品牌确实在北京市场上确实是深入人心了，国美做国美第一商业街我们说是很有理由成功的。第二，朝青板块这个区域，楼盘应该是云集，开发量是几百万，这样的消费量是很大的，应该说国美第一商业街也是有理由成功的。第三，交通规划这块也是越来越完善，这也是我们很大的成功因素。我想问一下陈总，目前的招商情况怎么样？
陈云峰：实际上国美第一商业街的认购已经开始了，现在看来，大家对这个项目还是比较感兴趣的，因为投资者应该说是最理性的，也是最睿智的，在我们整个的投资者里，我看了看，确实像我们当时的定位一样，特别是品牌的餐饮，包括健身、文化产业，我觉得占了我们很大的主流，购物这块，像超市，我们感觉到我们在招商中也是持比较保留的态度，我们觉得有两家24小时开的便利店，有一家中型的超市，我们也觉得可以了，实际上，在百货的购物上，我们觉得，不作为我们区域重点的取向，我们确实要把这个做成一个非常有特色的，有品牌的一个商业特点，这样的话才能形成区域，影响区域。否则的话，就不能吸引更远距离的消费者过来，所以说现在的招商情况，应该说每天都有二三十个客户，是我们的投资金卡和银卡，我们也介绍了，我们根据客户的需求，我们重点解决一些银行的问题，尽快的跟尽量多的银行签订贷款的协议，我们现在落实了才三家，我们在月底之前落实五家，这样的话，在金融的准备到位之后，我们就可以开盘了。
问：现在目前的商业这块有两大块，一个是购物，是一个热门，还有一个是娱乐，尤其是夜晚，我觉得北京市特别吸引各家的，比如说原来是专业的商业街，王府井什么的，我觉得国美能不能弄成一个，大家晚上吸引过去，有酒吧观景，我觉得陈总考虑一下，您的国美有一个娱乐，像上海的四方街什么的，北京的夜市什么的，东直门的酒吧这块，像后海这块，晚上的人特别多，一个是欣赏夜景，另外是消费，刚才也说了，我们主要是购物，还有一方面是大家的服务，还有是娱乐，我觉得这块以后的配套设施怎么样进行呢？
陈云峰：我们原来也听取了很多专家的意见，实际上在这种社区商业里跟区域商业的过渡中，实际上有一个问题，就是别扰民，我们设计也是设计成人车分流了，像刚才提到的这些都是可以实现的，实际上是一种夜生活了，实际上北京这两年，相对还是比较集中，大家去来去去就是几个地，老百姓又没有进宾馆的这种消费能力比较高的能力，我们这种定位，就是我们很重要的一点，我们没有瞄着这些去，国美电器的成功和国美第一城的成功，实际是盯着消费能力一般的普通老百姓。
城市出品安贞爵板生活 万年花城
刚才说了，我们立足自身的楼盘，包括辐射东部区域，包括酒吧这些，我觉得我们通过产品最后的完善，我觉得我们也是可以形成的，在这个当中我们也清醒地意识到，第一不能跟居住有冲突，第二，我听了很多专家的意见，我们对后面的这种管理要加强，不是说销了、租了就不管了，也只有一个比较强的管理，才能使这个区域加强，否则的话，这么多的商家在里面就乱了，所以说，我们也专门成立了这种部门，就是尽快的把商业物业管理的内容完善起来，形成制度，写在合同当中，我觉得跟独立的购物中心，我们应该说操的心更多一些。
刚才也说了休闲、体育这些，我们救助瞄准文化，我刚才提到电影、羽毛球、乒乓球、包括体育馆的构想上，我们想多增加大众型的项目，像保龄球似的，别老研究高尔夫，老百姓打不起。我们就是比较理性的，刚才吴老师提到几点，这种消费肯定是经常化的、微利的，比较长远的、多次重复的。所以将来商业的组织形式，也会更多的以会员制的形式出现。所以我们感觉到，我们理想中的国美第一城的商业确实是依靠自身的体量，在每一个业态上要加大，比如说我们定位的体育的这种，我一定会有好几个品牌在里面，很大面积的，让大家一提就知道，开着车就过来了，整个周边的年轻人就过来打打球，包括酒吧、咖啡、茶，这些我们一旦意识到了，就作为一个重点的开发方向，这个到实际的工作中，就是有两个商家冲突的时候，这样就有一个取舍，最后我们的目标是两个，第一确实通过品牌商家的进入，包括服务设施的完善，让这块楼盘确实升值了，第二确实也辐射了周边的区域，使周边的区域也提升了，像望京和方庄，我们当时也论证了，我们觉得朝青板块整个住宅的发展，应该是在方庄和望京之后比较大的居住群，在这方面，我们的定位还是比较高的。
问：陈总我有一个问题，国美第一街是卖产权，卖了之后，很多都是由小业主决定和经营的，你怎么定管理和经营模式呢？前年出现一个问题，像巨库，当时也说怎么样经营管理，但是最后也做砸了，我觉得你们在这块上是怎么样考虑的？
陈云峰：我也注意到，现在北京所谓的这些商业，最近成功的很少，实际上已经存在的，我们就说独立的商业中心也好，实际上大家的日子都不好过，你说王府井就好过，西单就好过，实际都不好过。最近的第五大道，包括巨库，也确实是比较失败的，实际上，最先有了一个规划，实际上到最后没有实现，再有一个，即使这个实现了，就是你这种开发商销售完之后，确实就退了，你通过什么样的力量来管理这些商家，实际上这个确实是一个大课题，我们现在能够想到的，就是说建立这种物业服务体系之后，从现在开始，在合同里，租和售的合同里就进行很严格的约定，只能是这样。另外是物业部门严格的管理，我觉得在这里，实际上开发商是要放弃一些利益的，因为你想，对日后做一些长远上的发展做一些工作，肯定要放弃一点利益。
我的感觉，像国美第一商业街的商业体量，在专业化、品牌化上就要走得更深一些，比如说商业化，有几个家居要进来，不是一个，是几个，家电也是，比如说国美肯定要进来，我们也在下决心，让不让跟苏宁、永乐、大中进来呀！我觉得要都进来是比较有利的，他形成一个品牌化，另外是专业化，我们是街的概念，青年路是一条街，体育馆的方向又是一条街，我觉得，一旦这种势形成了，商业就有价值了。我们也要谨记着巨库的教训，摸着石头往前走。
问：我是楼市的，我想问一下，现在对商业这块，前一阵也有国八条的其他意见出台，我们也有一些小业主，应该是影响不会太大，我想开发商会给业主提供比较优惠的条件，让他们能够安心的入住？
陈云峰：实际上，国八条对房地产市场的影响非常大，比如说从我们这种住宅上影响上就很大，而且上次国务院的检查小组来的时候，我就汇报说，我们咨询电话从一天500个下降的一天100个，我们这种价位和品牌度，都受到这么大的影响，我觉得其他的开发商的日子可能还不如我们好过。好在我们国美第一城整个的住宅都已经基本销售完毕了，现在一二三期的余房200、300套，每天保守的卖十套，到七月底的时候一套都没有了。应该说销售是很好的。但是我们觉得，国家下一个政策，我们就感觉我们忽悠一下，因为你不可能摆脱这个大环境，像140平米的概念，我们原来有两个户型，一个是甲A，一个是甲C，甲C的面宽更好一些，是4米多，甲A就窄一些，很多人买这两个户型的时候，有限选择甲C，但是这个正好是在140—144之间的，我们那个130—138之间的，马上就买这边的了。所以政策影响很大，包括国家严格的审核贷款人的资格，原来可以说，你买房你就贷款，你给银行收入证明给了之后，很快就放了，现在文件一下，我们是打回来100多份不符合的，如果不能提供很好的资产方面的证明，你的存款证明，你的收入的这种单位证明，就不给你放贷款了，而且银行之间也联网了，实际上就买不成了，所以说金融政策也影响很大，刚才说到140那个，就是一个税的杠杆，就是多了1.5％，就相当于多花1万多块钱，所以我们感觉政策的影响是很大的。
同样，现在感觉最担心的也是，我们也感觉到这种持币待购的情况在商业里也是有所体现的，一开始我也提了，我和专家们探讨，就是说怎么样让这些产品、价格更适应市场，现在持币待购的情绪是比较严重的，这个也是我们商业开盘顾虑最大的一个地方，所以在这方面，我也想请教各位记者朋友们。
问：我觉得，最近在我们区域旁边有一些开出来的新项目，他们好像更接近于时尚人群，都是做的街区商业的形式，包括前面的专家和记者朋友提问的时候也说到，就是说在满足自身的需求，然后辐射到周围，因为这块首先是居住类比较多一些，然后是在有需求的地方就会有市场，我觉得，我们商业这块，应该是应市场而生的，无非是在销售的时候，不是要求140，我们就139.9，那也无所谓吗！
陈云峰：我们谈到银行，就要谈到五家，我们考虑国家的政策，税收上没有什么，但是在银行的严格的审核下，我们第一个，扩大银行，第二个，我们现在都在探讨全程担保跟回购，就是说，你银行如果有顾虑，我们可以在这种担保下，你什么时候买房子还不起银行的贷款了，开发商来还，我们都在想这种事。这也是在迎合政策，银行就严了，你还得贷款呀，所以说从开发商来说，也是用一些实际的措施支持他们。
问：那你们的风险太大了吧！
陈云峰：是政府让我们承担的。
吴焕贤：实际上开发商心里很疼，但是不能说，这个市场就是这样，当初这个市场说，往下跌的时候，那就止不住了，实际上现在都很难受，但是又不能说，我这个盘不好卖。毕竟这种持币待购的这种东西，比不买，或者比比较还以厉害，别管你出什么政策，多便宜，就是不买，这个是最糟糕的。
问：我是北京晨报的记者，我问一下陈总，第一城开盘之前，价格让大家充满了预期，商铺也面临正式的开盘，也是发金卡、银卡了，投资人也在想开发商能够有多大的预期升值的空间，价格上我们是怎么考虑的？
陈云峰：我们有一个销售总监也一再的问我，价格按成本计算，还是按照市场计算，我说国美考虑事就是市场计算的，决策模式也比较简单。我们现在怎么样定我们的价格，就是根据我们的产品和周边产品的价格，这个很容易，一个一个问来之后，我们一定一个比它低一些的价格就可以了。我们这种行为方式基本就是这样，价格方面，我们感觉应该说还是比较有竞争力的。
问：我想问一下，现在的朝青板块，像国美和华堂很多的项目都在这里，如果是做商业的话，如果说其他的项目也做，会不会对我们形成冲突，大家说有一个金三角，大家都想把这个地区做起来，都是负责任的态度，如果说发生了冲突会怎么样呢？
陈云峰：像有些是共性的，比如说洗衣店、理发馆，实际是必须的服务的，因为是有市场的，服务于整个的社区的。但是有些，受到体量的限制就不可能做了，比如说体育馆，我们有一个体育性的产业，比如说餐饮，餐饮要求是非常严的，你在楼多少垂直的阴影下不能做餐饮的。所以我感觉，包括跟华堂，如果这个地方一个商业都没有，也不是好的，商业就是要成势，我们觉得，每一个楼盘都有服务于自己的定位商业，我们的国美第一城就是依托自己这块的住宅，吸引它的业主群和客户过来，比如说我们策划规模稍大一点的家居市场，我利用我大的体量，我一万平米一家的，一下进来三家，这就是体量的优势，当然超市就不行了，你三家超市进来，大家就饿死了。但是家居实际上进来三家，大家之间的竞争不仅不会互相损失，相反还可能客户会相对的集中。
问：刘博文先生怎么认识的呢？
刘博文：我觉得这跟开发商的运作思路有关系，如果是定位为社区商业的话，这里有国美第一城、有罗马嘉园、星河湾，每个项目都是很大的，这样的商业体量放开之后，如果做社区商业的话，每个项目的定位肯定会形成冲突的，北京市政府规定，每个房地产项目它的商业配套是51％是要作为基础性配套，就是要服务他的洗衣、便利店这样的东西，那么肯定会形成这种冲突和竞争，如果按照49％的商业面积要用于发展性的，就是你可以做一些购物、休闲这样的，按照现在的定位，国美作为一个区域性的商业中心，如果定位做一个购物中心的形式，那么在朝青板块来说，没有大型的商业中心，是缺乏的，如果定位到这里，我想吸引力肯定很大，但是风险也大，因为在这样的区域，还没有成型的商业业态存在，像华堂最有竞争力，跟白云加起来商业面积不到四万平米，如果说国美集团有十万平米的话，他的竞争力肯定会很高。作为一个开发商来说，他开发他的商业项目的时候，肯定会在周边的，他的定位之中，大家可能都在调整，就像我们看到世纪城项目，金源SHOPPINGMALL，他的商业面积是43万平米，他作为一个区域的商业中心，他的业态大概是餐饮、家居、超市、两个购物中心，一个大型的SHOPPINGMALL，它就会意识到，金源SHOPPINGMALL给我们提供了一个区域的购物中心，我在做这样定位的时候，如果做区域竞争，就双方都死。我想在朝青板块来说，其他的开发商也会意识到这些，他可能会做规避，做其他的商业性的调整。
主持人 蒋举：各位的记者还有什么样的补充吗？
问：我想问高总一个问题，从商业角度讲，假如说你是一个投资者，国美对您的吸引力多大？作为投资人本身，您认为国美第一城定位在区域性的商业中心，您个人认为它的投资价值是否有？
高毅：我觉得国美第一城附近有很大的项目，如果一旦入住话，会有很大的消费群。就是说商业不怕扎堆，就跟王府井似的，商场全扎堆，没有谁把谁挤垮了。包括易初莲花、华堂、包括国美第一商城，实际是升值的，这个总客流上升之后，就看你经营的技巧了，过去一万人，现在三万人，人家国美开了之后，两万五去了，这是经营者的问题，而不是商圈的问题，所以说大家是获益的。大家既是竞争对手，同时也是互相帮衬。我就觉得，如果我们运作好的话，这块应该有很大的商业价值，因为周边的客人，我们入住的这些住户，这些人第一年轻，有一定的购买力，有一定的购买欲望，我们说实话，有钱的人上了50岁之后，购买欲望就下降，年轻人当能买得起商品房的话，就有一定的消费能力，这种年轻人越多，这种势越好。所以我觉得这块，投资的前景应该是很好的，关键是看我们怎么样的运作，如果这盘棋下活了，我们都发财。
主持人 蒋举：因为时间的关系，我总结一下。今天的研讨会是空前的，为什么呢？在座的记者没有提前退场的，大家都参与到活动中来了，应了我们人民代表大会常用的词，开了一个团结的、胜利的大会，感谢各位媒体朋友，感谢各位专家，如果大家需要我们这次会议的详细的资料，请登陆搜房网，谢谢。
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